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La vie en copropriété chamboulée par la COVID-19

Les aires communes et les assemblées sont incompatibles avec les mesures visant à freiner la propagation.

Images génériques de condos à Montréal.

Les aires communes et les assemblées de copropriétaires entrent en conflit avec les mesures visant à freiner la propagation du coronavirus.

Photo : Radio-Canada / Ivanoh Demers

Ce qui relevait de l’habitude dans les quelque 330 000 condos du Québec, comme les aires communes et les assemblées, est maintenant incompatible avec les mesures visant à freiner la propagation du coronavirus. Les conseils d’administration des syndicats de copropriété se disent « assommés » et « désorganisés » face à la pandémie.

Questions, inquiétudes et chicanes

Le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec a reçu de nombreuses questions dans les dernières semaines. Elles vont des mesures d’entretien à la circulation dans les immeubles, en passant par les interventions de la police.

La responsabilité des syndicats de copropriété devient ici importante, car ils doivent poser tous les « gestes dans l’intérêt collectif » en vertu du Code civil, selon le fondateur et secrétaire général du Regroupement, Me Yves Joli-Cœur.

L'un des premiers enjeux apparus au début de la crise était le retour des « snowbirds » et leur refus, parfois, de s’isoler dans leur logement, ce qui a conduit à des « chicanes ». Il y avait également cette nécessité de faire respecter la confidentialité de personnes atteintes de la COVID-19 ou de limiter les visites. C’est réellement dans les directives de l’État qu’on a commencé à moduler le mode de fonctionnement de la copropriété, explique-t-il.

Un ménage sur neuf habite dans un immeuble en copropriété au Québec; à Montréal, la proportion est d'un sur cinq.

Que faire des assemblées générales?

Avec l’interdiction de rassemblements, les copropriétaires ne peuvent plus tenir d'assemblée générale. On commence, observe Me Joli-Cœur, à tomber dans une impasse. C’est lors d’une telle assemblée que sont votés les budgets et les cotisations spéciales pour des travaux majeurs. À l'heure actuelle, de telles décisions ne peuvent être prises.

On se retrouve dans des situations exceptionnelles auxquelles nous n’avons pas du tout réfléchi, ajoute-t-il. On demande au gouvernement de moduler le cadre législatif pour permettre la tenue des assemblées, comme en France, sur une base virtuelle, pour que les copropriétés puissent rester fonctionnelles.

Le problème risque de s’étirer sur de nombreux mois, et des gens pourraient craindre de participer à une assemblée, en raison de la maladie. Dans les grandes copropriétés, s’inquiète Me Joli-Cœur, on n’aura pas de quorum. Les gens ne voudront pas y aller.

Le cabinet de la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation répond être en discussion avec ses partenaires afin de trouver des solutions adaptées au contexte actuel.

Description des parties privatives avant le 13 juin

Le projet de loi 41, adopté en mars, oblige la majorité des syndicats de copropriété à soumettre pour approbation – d’ici le 13 juin et en assemblée générale – une description des parties privatives, c'est-à-dire les espaces destinés à l'usage exclusif d'un copropriétaire, au moment de la construction.

Lorsqu’il y a un sinistre, deux assurances entrent en jeu : celle du syndicat pour l’ensemble du bâtiment; et celle du copropriétaire pour les améliorations apportées à son logement par rapport à la construction initiale.

Si les assureurs n’ont pas un descriptif de ce qu'est le bâtiment à l’origine, ils ne seront pas en mesure d’apprécier les améliorations, estime Me Yves Joli-Cœur.

Il en appelle à une suspension de cette disposition pour éviter de foutre le bordel entre les assureurs des syndicats et des copropriétaires alors qu’on a déjà eu de l’abus de leur part. Le ministère des Finances, à l’origine de la loi, dit évaluer les options en vue de remédier à cette situation.

Constitution du fonds d’autoassurance : les dates sont connues

Les modalités du fonds d’autoassurance que devront dorénavant approvisionner les syndicats de copropriété ont été dévoilées par le gouvernement mercredi.

À compter du 15 avril 2022, la valeur de la première moitié de la plus haute franchise d’assurance en cas de sinistre devra être injectée dans ce fonds sur une année. En 2024, le fonds devra être pleinement renfloué et équivaloir à la valeur de cette plus haute franchise... qui s’élève parfois à des dizaines de milliers de dollars.

Ce sont donc d’importants coûts à prévoir dans les prochaines années pour les copropriétaires, en plus des frais de condo déjà existants pour les dépenses courantes et le fonds de prévoyance.

Mathieu Dion est correspondant parlementaire à Québec

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