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Le coronavirus, un véritable casse-tête pour les gestionnaires de condos

Vue en contre-plongée de la façade d'une copropriété.

La pandémie de COVID-19 représente un défi pour les gestionnaires de copropriétés.

Photo : Radio-Canada / Maxime Corneau

Clientèle âgée à risque, occupants hostiles aux mesures de confinement, problèmes de trésorerie, décontamination des aires communes : la pandémie de coronavirus risque de donner bien des maux de tête aux gestionnaires de copropriétés du Québec.

Le premier défi auquel sont confrontés les gestionnaires consiste à mettre en place des mesures d’hygiène afin de prévenir la propagation de la COVID-19. Ces mesures peuvent inclure le nettoyage quotidien des poignées de porte, des rampes d’escalier et des boutons d’ascenseur, entre autres.

Or, selon un sondage mis en ligne sur le site Condolégal.com, 66 % des copropriétés du Québec n’ont encore prévu aucune mesure particulière pour limiter une éventuelle contagion. Il y a quelques jours à peine, le taux de non-préparation dépassait les 80 %.

Au début, on avait quand même un score qui était préoccupant parce qu’on s’apercevait, finalement, que les administrateurs n'avaient pas du tout tenu pour acquis qu’ils avaient des gestes à poser, indique le secrétaire général du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), Yves Joli-Cœur, en entrevue à Radio-Canada.

Avocat, expert en copropriété, assis dans son bureau avec vue de Montréal à l'arrière.

Yves Joli-Cœur, avocat en droit de la copropriété

Photo : Radio-Canada / Pierre Legault

Obligation légale

Il mentionne que les administrateurs de copropriétés ont l’obligation légale d’instaurer des mesures pour limiter la propagation de la COVID-19.

Ils n’ont peut-être pas une obligation de résultat, mais ils doivent mettre en place des routines d’entretien dans tous les [espaces communs], empêcher l’exploitation de certains lieux communautaires, comme la piscine, explique l’avocat spécialisé en droit de la copropriété.

On a, dans certaines copropriétés, des gens qui ont 90 ans. C’est une clientèle qui est très à risque d’en mourir. Donc, on ne peut pas se permettre de mettre à risque une partie de nos copropriétaires.

Yves Joli-Cœur, secrétaire général du RGCQ

Me Joli-Cœur s’attend à de la résistance de la part de copropriétaires opposés à la fermeture de lieux de rassemblement. Certaines personnes présentant un risque de contagion pourraient également renoncer à se placer en isolement volontaire.

Photo d'une tour à condos prise à Montréal, en été

Au Québec, entre 1 et 1,3 million de personnes habitent en copropriété.

Photo : Radio-Canada / Ivanoh Demers

Tout le monde n’a pas nécessairement la même sensibilité à l’intérêt collectif, observe l’avocat.

Le week-end passé, dans une copropriété de Montréal, il y a un copropriétaire qui était furieux contre le gestionnaire de l’immeuble parce qu’on avait fermé la piscine. Il voulait qu’on congédie le gestionnaire de l’immeuble à cause ça!, raconte Yves Joli-Cœur.

Comportements à sanctionner

Le secrétaire général du RGCQ prévoit que des conseils d’administration devront recourir à des avertissements et des sanctions à l’égard des copropriétaires récalcitrants.

Il faut absolument être en mesure d’imposer des directives et, éventuellement, de sévir si des comportements mettent à risque la santé des occupants de l’immeuble.

Yves Joli-Cœur, secrétaire général du RGCQ

Au-delà des mesures d’hygiène et de contrôle à mettre en place, les administrateurs pourraient être confrontés aux impacts économiques de la pandémie de coronavirus.

 Une maison miniature repose près d'une calculatrice, un stylo et des pièces de monnaie.

Des travailleurs privés de revenus pourraient avoir de la difficulté à payer leurs frais de copropriété.

Photo : iStock / istock

Privés d’une partie ou de la totalité de leurs revenus, des travailleurs autonomes ou mis à pied ne seront plus capables de payer leurs frais mensuels de copropriété. Une situation qui pourrait priver les administrateurs des liquidités nécessaires à la mise en place de mesures visant à lutter contre la COVID-19.

Questions à venir

Des gestionnaires pourraient être tentés de puiser dans leur fonds de prévoyance pour éponger les pertes, et ce, même s’il doit uniquement servir aux réparations majeures et au remplacement des parties communes.

Comme avocats, on dirait : "Non, vous ne pouvez pas prendre l’argent du fonds de prévoyance parce que ce n’est pas fait pour ça." [Maintenant,] est-ce qu’on va devoir appliquer la loi à la lettre? Il y a plein de questions qui vont se poser, prévoit Yves Joli-Cœur.

Il invite les gestionnaires à se référer au site Condolégal.com pour s’informer et poser des questions à son équipe d’avocats spécialisés en droit de la copropriété.

Me Joli-Cœur recommande également aux conseils d’administration de ne plus tenir d’assemblée jusqu’à nouvel ordre afin, là encore, de prévenir les risques de propagation.

La COVID-19 dans la grande région de Québec

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