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Des immeubles à condos boudés par les assureurs

Façade d'un édifice à condos de 4 étages avec sol enneigé.

Façade d'un édifice à condos de 15 unités à Longueuil.

Photo : Radio-Canada / Martin Brunette

Sans tracas la vie de condo? Pas forcément. C’est le constat de 15 copropriétaires de Longueuil qui ont dû faire des pieds et des mains pour assurer leur édifice. Leur cas illustre le resserrement grandissant du marché de l’assurance dans ce secteur au pays.

En 2018, Stéphanie Giroux a troqué sa maison pour un condo moderne au goût du jour.

C’était plus facile pour moi côté entretien. Dans ma tête, j’achetais la tranquillité.

Stéphanie Giroux

Puis tout bascule en novembre dernier.

On n’a plus d’assurance, et c’est très inquiétant. S’il arrive quelque chose, je perds tout, dit-elle, visiblement ébranlée lorsqu’elle nous reçoit chez elle en février dernier.

Elle regarde la caméra

Stéphanie Giroux, propriétaire d'un condo à Longueuil.

Photo : Radio-Canada / Pierre Legault

Stéphanie Giroux a une assurance habitation pour son unité. Si elle est inquiète, c’est parce que son syndicat de copropriété, qui réunit tous les copropriétaires, n’en a plus.

Or, l’assurance du syndicat de copropriété couvre pratiquement tout : le bâtiment, les aires communes, les murs, la plomberie, l’électricité et même les unités. Seules exceptions : les biens des copropriétaires et les améliorations qui augmentent la valeur de leur condo (rénovations de cuisine et de salle de bain, installation d’un plancher de bois franc ou d’un climatiseur, par exemple).

Cette assurance du syndicat de copropriété couvre aussi la responsabilité civile du syndicat et de ses administrateurs.

Dix copropriétaires autour d'une table discutent d'assurances.

Réunion des membres d'un syndicat de copropriété à Longueuil.

Photo : Radio-Canada / Pierre Legault

Sans assurance, l’immeuble est à risque. C’est catastrophique. Aucune copropriété à l’intérieur du syndicat n’est vendable, explique Vincent Gaudreau, vice-président de Gaudreau Assurances et courtier spécialisé en copropriété.

Au Québec, tout syndicat de copropriété a l’obligation de s’assurer en vertu du Code civil. Mais en revanche, il n’y a aucune obligation pour les compagnies d’assurances d’assurer un syndicat de copropriété.

Article 1073 du Code civil

Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives. Il doit souscrire des assurances contre les risques usuels, tels le vol et l’incendie, couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie. Le montant de l’assurance souscrite correspond à la valeur à neuf de l’immeuble. Il doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers.

Source : Code civil du Québec

Un immeuble pratiquement neuf

Pourtant, l’immeuble où habite Stéphanie Giroux à Longueuil est pratiquement neuf. L’édifice de 15 unités, construit en 2013, est impeccable à première vue.

Mais deux réclamations pour dégâts d’eau et un vice de construction des balcons ont eu l’effet d’une douche froide sur les assureurs.

Promutuel a choisi de ne pas renouveler le contrat d’assurance avec le syndicat. L’entreprise, qui a refusé de nous accorder une entrevue, explique par courriel que l’immeuble présente des lacunes très diverses liées à la construction même des bâtiments. Les types de dommages potentiels [...] sont multiples et variés.

Nous avons malheureusement dû mettre fin au contrat d’assurance avec ce membre assuré, nous écrit la compagnie.

Un marché qui se resserre

Olivier Palaric est propriétaire d’un condo dans le même immeuble que Stéphanie Giroux. Il est aussi président bénévole du syndicat de copropriété.

Un homme assis à la table de cuisine avec une pile de documents devant lui.

Olivier Palaric, président d'un syndicat de copropriété à Longueuil

Photo : Radio-Canada / Pierre Legault

Son rôle : gérer et entretenir l’édifice. Il multiplie les démarches pour trouver un autre assureur, mais en vain. On n'a clairement eu aucune offre, se désole-t-il.

Et ce n’est pas si étonnant. Le Bureau d’assurance du Canada (BAC), qui représente les assureurs en dommages au pays, observe un resserrement.

C’est plus compliqué aujourd’hui pour un syndicat de trouver un assureur. Ce n’est pas une ligne d’affaires qui est particulièrement rentable pour les assureurs, à cause du nombre de sinistres, principalement les dégâts d’eau, affirme Pierre Babinsky, directeur des communications de l’organisation.

À cela s’ajoute l’effet des changements climatiques, des feux de forêt, des inondations et des tornades, explique le courtier Vincent Gaudreau.

Courtier en assurance debout dans son bureau avec la ville de Montréal à l'arrière-plan.

Vincent Gaudreau, courtier en assurance

Photo : Radio-Canada / Pierre Legault

Tous ces phénomènes ont un impact sur les réclamations. Pour maintenir leur rentabilité, les assureurs vont être plus sélectifs pour les nouveaux clients et vont se débarrasser de certains clients qui peuvent être problématiques, ajoute-t-il.

Yves Joli-Coeur, avocat et expert en copropriété, est inquiet et ne mâche pas ses mots. On est littéralement dans le début d’une crise, soutient-il. Il y a onze ans, au Québec, on avait 10 assureurs. Il en reste 6. Dans les grandes tours, il y n’y a que deux ou trois assureurs.

On va avoir de plus en plus d’immeubles qui ne trouveront plus d’assureur ou qui vont trouver des couvertures avec des primes et des franchises beaucoup trop élevées.

Yves Joli-Coeur, expert en copropriété

Des primes et franchises exorbitantes

Devant le refus de tous les assureurs au pays, le courtier Vincent Gaudreau obtient finalement une soumission à l’étranger pour le syndicat de copropriété présidé par Olivier Palaric.

Mais la proposition implique des hausses exorbitantes. La prime annuelle du syndicat passe de 4500 $ à 65 000 $. Pour chacun des 15 copropriétaires, la facture bondit de 300 $ à 4300 $ par année. La franchise, elle, est 40 fois plus élevée, grimpant de 2500 $ à 100 000 $.

Les copropriétaires sont sous le choc.

Réassurer l’immeuble

Dans l’espoir d’obtenir une assurance à coût abordable, les copropriétaires investissent des milliers de dollars pour l’installation de détecteurs de fuite d’eau et le renforcement des balcons en attendant leur réparation.

Trois ouvriers réparent des balcons.

Réparation des balcons arrière d'un édifice à condos à Longueuil

Photo : Radio-Canada / Pierre Mainville

Après trois mois sans assurance, Promutuel accepte de reprendre le syndicat. La prime passe de 4500 $ à 12 000 $.

Morale de l’histoire pour Vincent Gaudreau :

Je pense que maintenant, les consommateurs ne peuvent plus prendre l’assurance pour acquis. Il va falloir qu’ils fassent de la prévention et qu’ils travaillent pour pouvoir continuer à être assurés.

Vincent Gaudreau

Constats et solutions

Pour l’avocat Yves Joli-Coeur, ce cas illustre des lacunes dans la qualité de la construction au Québec et la formation des administrateurs.

Avocat, expert en copropriété, assis dans son bureau avec vue de Montréal à l'arrière.

Yves Joli-Coeur, avocat en droit de la copropriété

Photo : Radio-Canada / Pierre Legault

Il déplore que le projet de loi 16 sur la copropriété, adopté en décembre dernier par Québec, ne s’attaque pas à ces deux problèmes. Il exhorte donc le gouvernement d'agir sur ces deux fronts.

Projet de loi 16 en quelques points

Tous les cinq ans, le conseil d’administration d’une copropriété devra faire effectuer une étude afin d’évaluer les sommes à verser dans son fonds de prévoyance. Les contributions annuelles des copropriétaires à ce fonds devront être fixées sur les bases des recommandations de cette étude.

Le conseil d’administration d’une copropriété sera obligé de tenir un carnet d’entretien et de le faire réviser périodiquement.

Ces deux dispositions entreront en vigueur lorsqu’un règlement aura été adopté en 2021.

Le Bureau d’assurance du Canada (BAC) demande aussi aux autorités d’améliorer les inspections de chantiers. Ce qui semble aberrant pour nous, c’est qu’on soit en mesure de fermer des murs sur un chantier de construction avant que la plomberie ou l’électricité, par exemple, aient été inspectées ou certifiées par des personnes compétentes, souligne Pierre Babinsky, porte-parole de l’organisme.

En attendant, le BAC vient de créer un groupe de travail national pour se pencher sur la crise de la souscription qui touche entreprises et syndicats de copropriété. L’objectif : garder l’assurance abordable et disponible partout au pays.

L’inspection des chantiers de construction au Québec

Depuis 2015, l’organisme Garantie de construction résidentielle (GCR) a pour mission d’administrer le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs pour l’ensemble du Québec.

GCR procède donc à l’inspection des chantiers de construction résidentielle, soit des maisons unifamiliales isolées, jumelées ou en rangée et des bâtiments comprenant tout au plus quatre parties privatives superposées (sans tenir compte du stationnement ou du rangement). Sont exclus les immeubles à condos qui comportent des unités sur plus de quatre étages.

Édifice à condos en construction avec grue.

Construction d'un édifice à condos à Montréal

Photo : Radio-Canada / archives

Même si les projets de condos poussent comme des champignons un peu partout, Olivier Palaric et Stéphanie Giroux, échaudés par leur expérience, ont littéralement perdu confiance dans ce mode d’habitation.

Les larmes aux yeux, la mère de famille se dit qu’elle aurait peut-être dû garder sa maison. De son côté, Olivier Palaric n’a qu’une idée en tête : vendre son unité. Le jour où tout est réglé, je ne veux plus jamais entendre parler de syndicat de copropriété ni de condos, dit-il.

Le reportage de la journaliste Marie-France Bélanger et du réalisateur Pierre Legault a été diffusé le 17 mars à l’émission La facture sur ICI TÉLÉ.

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