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Hausse vertigineuse des primes d'assurance de condos en Colombie-Britannique

Un immeuble d'une douzaine d'étages.

Des immeubles en copropriété situés à New Westminster, en Colombie-Britannique.

Photo : Radio-Canada / Dominique Arnoldi

Prenez note que cet article publié en 2020 pourrait contenir des informations qui ne sont plus à jour.

Les syndicats des copropriétaires en Colombie-Britannique avaient déjà été prévenus à la fin de l'année dernière : les primes d'assurance des immeubles en copropriété allaient augmenter cette année pour les quelque 32 000 tours d'habitation de la province. Plusieurs s'attendaient à des hausses de 10 ou même 20 %, mais pas à celles imposées en janvier dans les immeubles en banlieue de Vancouver.

Les primes ont augmenté, je dirais de près de 30 à 40 %, les franchises ont doublé, voire triplé, et j'ai entendu des histoires pires que ça, lance Jean-Pierre Gauthier, propriétaire de deux appartements.

C'est l'augmentation à laquelle s'était préparé Bruce Campbell, le président du syndicat des copropriétaires des appartements Anchor Pointe, à New Westminster, en banlieue de Vancouver. Il avait planifié son budget, en janvier, en anticipant une possible augmentation de 40 %. Une augmentation importante, mais que le conseil allait pouvoir absorber cette année en utilisant le fonds de prévoyance.

Mais personne ne s'attendait à l’augmentation de la prime d'assurance imposée à l'immeuble de 100 appartements. Asifa Lalji, qui y est propriétaire d'un appartement, dit être en état de choc. La prime a augmenté de 300 %.

Le conseil avait bien fait son travail en prévoyant un budget assez prudent pour absorber la possible augmentation, mais on ne s'attendait pas à une augmentation de 300 % de la prime d'assurance de l'immeuble! C'est la panique, dit-elle.

Le montant de l'assurance de l'immeuble Anchor Pointe passera donc cette année de 70 000 $ à 260 000 $, forçant chacun des 100 propriétaires de l'immeuble à faire un paiement spécial d'en moyenne 1700 $ de plus cette année.

En plus de cette hausse de prime, les propriétaires d'Anchor Pointe doivent également faire face à une augmentation de la franchise à payer par chaque propriétaire en cas de réclamations. Celle-ci est passée dans leur cas de 15 000 $ à 100 000 $.

Un homme regarde un ordinateur portable posé sur une table.

Bruce Campbell est le président du syndicat des copropriétaires d'Anchor Pointe, à New Westminster en Colombie-Britannique.

Photo : Radio-Canada / Dominique Arnoldi

D'autres propriétaires sont encore plus durement touchés par ces hausses de franchise – qui ont atteint dans certains cas 500 000 $. Un problème qui peut avoir de graves conséquences pour les propriétaires qui ne peuvent se payer une assurance supplémentaire relativement à des montants aussi élevés, explique Jean-Pierre Gauthier:

Ton condo coule, tu abîmes deux ou trois condos en dessous de toi, et donc le syndicat de l'immeuble en copropriété a une assurance, il va s'occuper de réparer, mais tu vas devoir payer le déductible, poursuit-il.

Quand le déductible est de 10 000 ou 25 000 $, si t'as pas d'assurance, tu t'en sors. Mais, si t'as pas d'assurance et que le déductible est 500 000 $… Ça peut être la perte de ton condo, là.

Ces augmentations laissent peu de choix à certains propriétaires à revenus fixes, comme Asifa Lalji. En plus du paiement extraordinaire de 1700 $, elle se voit obligée de payer des frais de près de 600 $ cette année pour couvrir les frais de franchise qui ont atteint 100 000 $.

À cela s'ajoute la difficulté de trouver un assureur qui veuille bien les couvrir. La compagnie Sonnet Insurance refuse cette année d'assurer de nouveaux immeubles en Colombie-Britannique, réduisant de plus le choix des consommateurs à trois assureurs dans la province.

Les propriétaires comme Asifa Lalji se disent coincés.

« Les gens nous disent : "Vendez votre condo!" Ça ne sert à rien d'acheter un autre condo parce que je vais avoir le même problème d'assurance. Et je n'ai pas vraiment le choix de louer, puisqu'il y a pénurie. Alors, que reste-t-il? Des coopératives? La liste d'attente est très longue! Je ne vois pas de solution, vraiment. Franchement, on a peur. »

— Une citation de  Asifa Lalji

Des augmentations jugées nécessaires

Ces augmentations de primes et de franchises d'assurance sont toutefois devenues nécessaires, selon Rob De Pruis, directeur des relations avec les consommateurs du Bureau d'assurance du Canada pour la région de l'Ouest.

M. De Pruis explique qu'entre 1983 et 2008, les assureurs payaient en moyenne environ 500 millions de dollars par an pour les catastrophes climatiques au Canada. Au cours des 10 dernières années, ajoute-t-il, ce montant a plus que doublé, passant à plus d'un milliard de dollars par année pour ce genre de catastrophe.

Le coût moyen des réclamations pour des dommages causés par l'eau – le nœud du problème, selon les assureurs – a aussi considérablement augmenté en Colombie-Britannique pour passer de 25 000 $ par réclamation en 2015 à 60 000 $ quatre ans plus tard, précise Rob De Pruis.

À ces hausses s'ajoutent les faibles taux d'intérêt – les plus bas depuis 16 ans – qui réduisent les revenus des placements des compagnies d'assurance, ajoute-t-il.

Des problèmes avec lesquels les assureurs pourraient composer assez bien s'ils n'étaient qu'occasionnels, mais comme ils surviennent tous les ans depuis plusieurs années déjà, sans compter les faibles taux d'intérêt, on est arrivé à un point ou l'industrie n'a d'autre choix que de prendre la décision difficile de réviser ses taux, explique-t-il.

La clé : l’entretien et l’historique de réclamations

Mais si plusieurs immeubles sont touchés par des hausses importantes de leurs primes d'assurance, les propriétaires ayant des immeubles qui ont fait l'objet d'un grand nombre de réclamations et qui ont négligé l'entretien de leurs bâtiments sont ceux qui en souffrent le plus, observe le directeur général de l'association des copropriétaires de la Colombie-Britannique, Tony Gioventu.

Selon lui, ce sont les immeubles qui ont fait un grand nombre de réclamations qui sont touchés par les hausses les plus importantes.

Il y a des immeubles au centre-ville de Vancouver, dans l'Okanagan et sur l'île de Vancouver qui n'ont déposé aucune réclamation depuis cinq ans et qui ont vu leurs primes n'augmenter que de 8 % cette année, et sans hausse de la franchise, explique M. Gioventu.

Je sympathise avec ceux qui se sont vu imposer des hausses importantes, mais je pense que tout ça est aussi lié au vieillissement des immeubles, dit-il.

Il est encore tôt, mais pour le moment, il y a moins de 1000 bâtiments sur les 32 000 immeubles en copropriété en Colombie-Britannique qui ont été touchés par ces hausses extrêmes de primes, indique Tony Gioventu, qui admet que la situation est tout de même très inquiétante.

« Si le gouvernement ne fait pas attention, ce sera pire. »

— Une citation de  Tony Gioventu

Projet de loi

Asifa Lalji a lancé une pétition qui a déjà récolté près de 9000 signatures. Elle juge que l'assurance étant un produit essentiel au Canada, celle-ci devrait être assujettie à une forme raisonnable de contrôle gouvernemental.

Une femme sourit à la caméra.

Asifa Lalji est propriétaire d'un appartement dans l'immeuble Anchor Pointe, à New Westminster.

Photo : Radio-Canada / Dominique Arnoldi

Un projet de loi a été présenté par le député libéral de l'opposition du gouvernement de la Colombie-Britannique, Todd Stone. Il propose quelques réformes, dont celle d'exiger que les entreprises d’immeubles en copropriété fournissent une copie de la preuve de couverture d’assurance afin que les acheteurs connaissent les termes du contrat.

Il suggère aussi d’exiger des propriétaires qu’ils achètent une assurance responsabilité afin de couvrir certains coûts, comme une fuite d’eau majeure, car les assurances de copropriété ne couvrent que les aires communes.

Aucune de ces réformes ne contribuerait toutefois à contenir la hausse des primes d'assurances commerciales pour les immeubles de copropriété, répondait la semaine dernière la ministre des Finances de la Colombie-Britannique, Carole James.

La ministre dit étudier quand même la proposition, mais fait remarquer que le problème n'est pas limité à la Colombie-Britannique; il est bien d'envergure nationale et a fait surface dans toutes les provinces canadiennes.

De son côté, le Bureau d'assurance du Canada enquête et publiera son rapport sur la situation au Canada à la fin de l'année.

En attendant, Tony Gioventu suggère aux syndicats des copropriétaires qui veulent éviter des hausses importantes de primes d'assurance d'entretenir le mieux possible leurs immeubles afin d'éviter les réclamations.

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