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Réforme de la copropriété adoptée, frais de condo à la hausse

La ministre des Affaires municipales et de l'Habitation, Andrée Laforest.

La ministre des Affaires municipales et de l'Habitation, Andrée Laforest, a fait adopter à l'Assemblée nationale du Québec le projet de loi 16 visant à réformer l'encadrement de la copropriété au Québec.

Photo : Radio-Canada

Attendu depuis fort longtemps, le projet de loi visant à réformer l'encadrement de la copropriété au Québec a été adopté jeudi à l'Assemblée nationale. Les nouvelles mesures toucheront un ménage sur neuf au Québec et un sur cinq à Montréal.

Certaines associations de copropriétés se sont déjà préparées aux changements à venir. Renée Deveault, présidente du conseil d’administration de son syndicat de copropriétés à Québec, explique que les frais de condo ont récemment été rehaussés pour remplir les coffres.

Elle réside dans une bâtisse construite en 1945 et convertie en copropriétés avec tous les risques qui l’accompagnent. « Nous, on voyait venir cette loi; j'ai toujours été à l'affût de ça », explique-t-elle.

En 2020, les frais des copropriétaires bondiront de 10 % pour répondre aux exigences de la nouvelle loi 16 sur la copropriété divise.

Je ne me sens pas à l'hôtel, pas locataire. Je me sens responsable de mon condo.

Renée Deveault, propriétaire d’un condo à Québec

Tous n’ont pas la même vigilance, mais ils devront se mettre au pas. Les conseils d’administration sont maintenant appelés à faire respecter la loi.

Pour chaque copropriété, la loi obligera, d'ici un peu plus de trois ans, la tenue d'un carnet d'entretien de l’immeuble et l'obtention d'une étude du fonds de prévoyance tous les cinq ans. Leurs caractéristiques seront précisées par voie de règlements dans les prochaines semaines. Les fonds de prévoyance déficitaires devront être renfloués en dix ans.

Quant aux constructions neuves, les promoteurs devront fournir le carnet d’entretien et l'étude du fonds de prévoyance au moment de livrer l’immeuble, après quoi la responsabilité reviendra au syndicat.

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Tours de condominiums au centre-ville de Montréal

La réforme de la copropriété adoptée

Photo : Radio-Canada

Une adoption attendue

Plus de 150 heures de travaux en commission parlementaire auront été nécessaires pour finaliser cette loi, inspirée d'une pièce législative du gouvernement libéral morte au feuilleton.

Ça fait 50 ans qu'on a des condos au Québec et il n'y avait aucune réglementation par rapport au carnet d'entretien et au fonds de prévoyance, souligne en entrevue à Radio-Canada la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest.

Il faut absolument faire attention, car on est en train de laisser aller notre parc de copropriétés au Québec.

Andrée Laforest, ministre des Affaires municipales et de l’Habitation du Québec

Son ministère calcule que les charges pour les copropriétaires augmenteront en moyenne de 144 $ à 300 $ par année. Je ne trouve pas ça minime, précise-t-elle, je trouve ça vraiment raisonnable.

La hausse des frais de copropriétés demeure indispensable, selon le secrétaire général du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), Me Yves Joli-Cœur : Ça va coûter en apparence plus cher d'être copropriétaire, mais, au fond, c'est de l'épargne collective qu'on bâtit.

Plus d’un condo sur deux a été construit avant les années 2000, soit 56 % des 413 000 logements en copropriété d'après une étude de l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (APCHQ).

Lors de travaux pourtant prévisibles, les cotisations spéciales peuvent représenter un lourd fardeau. La ministre Laforest évoque à cet égard avoir entendu des histoires qui n'ont « aucun sens ».

Les syndicats devront en plus injecter des sommes importantes dans un fonds d'autoassurance dans les prochaines années. Un règlement en ce sens doit être adopté en 2020 pour les contraindre à créer ce second fonds, en plus du fonds de prévoyance, pour couvrir une franchise d’assurance en cas de sinistre ou réparer les dommages causés à un coût inférieur à la franchise.

Un immeuble en copropriété

L'APCHQ indique que « 31% des habitations en copropriété construites avant 2000 au Québec nécessitent des réparations ».

Photo : Radio-Canada

La main invisible pour faire respecter la loi

Malgré l’importance de la loi, il n'y aura pas de « police » de la copropriété pour s'assurer qu’elle soit respectée.

Le gouvernement s'en remet au marché transactionnel, puisque le nouveau cadre législatif obligera la remise de tous les renseignements relatifs aux finances et à l'immeuble aux potentiels acheteurs.

Un acheteur qui ne connaît pas l'état de la bâtisse, c'est inquiétant et peut-être que l’acheteur n’osera pas acheter le condo.

Andrée Laforest, ministre des Affaires municipales et de l’Habitation du Québec

Renée Deveault, copropriétaire d'un condo à Québec, voit les choses du même œil. « Mieux c'est géré, dit-elle, plus c'est facile à vendre! »

En tant qu’administratrice de son syndicat, elle déplore toutefois le manque de ressources quand vient le temps de gérer certaines problématiques. On n’a pas toutes les réponses et pas tant d'aide que ça, dit-elle. Son syndicat a opté pour l’autogestion de leur immeuble.

L’encadrement de ceux qui gèrent les copropriétés demeure d’ailleurs un problème à résoudre; des obligations de permis et de formation existent par exemple en Ontario. Le RGCQ garde espoir que le gouvernement ajoutera un jour cette pièce manquante au casse-tête.

La ministre Laforest assure qu’il y a encore « du travail à faire ». Une « petite formation pour les gestionnaires » serait pour l’instant envisagée.

Le regroupement souhaite également pousser le bouchon plus loin et plaide pour la création d'un tribunal de la copropriété. Pour l'instant, il faudra surtout s'en remettre à la bonne foi des syndicats et à l'éducation populaire.

La loi 16 transforme aussi la Régie du logement en un véritable tribunal administratif avec pour but de réduire significativement les délais de traitement des dossiers et resserre la formation des inspecteurs en bâtiment.

Mathieu Dion est correspondant parlementaire à Québec

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