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Réglementation des locations Airbnb à Toronto : ce qui va changer

Photo de tours de condos près de la Tour CN.

À Toronto, on pourra seulement mettre sa résidence principale en location à court terme sur Airbnb, et pour un maximum de 180 jours par année.

Photo : Radio-Canada / Marjorie April

Camille Gris Roy

À Toronto, les nouvelles règles sur les locations à court terme sur des plateformes comme Airbnb pourront finalement être appliquées. Seules les résidences principales pourront désormais être mises en location par un hôte, qui devra obtenir un permis auprès de la Ville et payer la taxe municipale d’hébergement de 4 %.

Le Tribunal d'appel de l'aménagement local de l'Ontario a rejeté lundi un appel de résidents de Toronto sur la réglementation adoptée en 2017 par la Ville, qui encadre les locations à court terme – c'est-à-dire de moins de 28 jours consécutifs.

Résidence principale seulement

Selon les nouvelles règles, les locations à court terme sont permises dans tous types de résidences, mais les hôtes ne peuvent louer que leur résidence principale – jusqu’à trois chambres ou la résidence entière.

La Ville ajoute qu’une maison entière ne peut être louée à court terme en l’absence du propriétaire ou du locataire principal que pour un maximum de 180 nuitées par année.

Si vous avez un appartement dans votre sous-sol et vous avez un locataire, alors ce sous-sol est la résidence principale de votre locataire qui peut lui-même mettre le logement en location à court terme, ajoute Carleton Grant, directeur général des permis municipaux et des normes à la Ville de Toronto.

Permis et imposition

Les loueurs devront obtenir un permis de la Ville, s’enregistrer et payer des frais de 50 $ par année.

C’est un élément clé de cette politique. Ça nous permet de savoir qui participe, combien de nuitées sont louées, à quels endroits dans la ville, et de nous assurer que c’est bien la résidence principale qui est louée, note M. Grant.

Les loueurs devront également payer la taxe municipale d’hébergement de 4 %. Selon la Ville, une portion des revenus de cette taxe sera reversée à Tourisme Toronto, mais servira aussi à financer divers programmes et services municipaux.

Un aperçu de l'application Airbnb sur une tablette où on voit le logo et une photo de piscine.

Les compagnies comme Airbnb devront aussi payer certains frais à la Ville de Toronto.

Photo : Getty Images / John MacDougall

Les compagnies et plateformes en ligne devront, pour leur part, débourser des frais uniques de 5000 $ puis payer à la Ville 1 $ pour chaque nuitée louée par l'entremise de leur site.

À partir de quand?

Même si les règles sont déjà approuvées, la date d'entrée en vigueur officielle reste floue. La Ville de Toronto note que plus de détails seront dévoilés en décembre sur la mise en oeuvre, les échéanciers, l’octroi des permis ainsi que le fonctionnement de la taxe d’hébergement.

Carleton Grant reconnaît qu'il reste du travail dans les semaines à venir. Le morceau le plus gros ce sera d'éduquer et d'informer le public au sujet des règles, souligne-t-il.

Des sanctions?

Il y aura également des mécanismes de sanction en cas de non-respect des règles, avec des amendes, assure M. Grant.

David Wachsmuth, professeur à l’Université McGill et titulaire de la chaire de recherche du Canada en gouvernance urbaine, pense que le système de permis facilite les choses. La Ville va pouvoir rapidement voir si une location en ligne ne présente pas de numéro de permis. De cette façon, le personnel peut cibler les hôtes qui ne suivent pas les règles.

Et dans le meilleur des cas, ajoute-t-il, Airbnb et les autres plateformes vont accepter de retirer les annonces qui n’ont pas de numéro d’inscription auprès de la Ville. C’est d’ailleurs l’arrangement que la Ville de Vancouver a conclu, et Toronto a de bonnes chances d’avoir une entente similaire avec les compagnies.

Meilleur accès au logement abordable?

Selon la décision du Tribunal d'appel de l'aménagement local de l'Ontario, la nouvelle réglementation pourrait signifier le retour de près de 5000 logements sur le marché locatif à long terme de Toronto.

David Wachsmuth est donc optimiste. Même si l'impact réel ne pourra être mesuré qu'après quelques années selon lui, on devrait voir des résultats dès le début. À Vancouver, notre équipe de recherche avait suivi ça au moment où les règles [très semblables] sont entrées en vigueur. Dans la nuit, il y a eu 300 logements commerciaux qui ont disparu des plateformes. Depuis, c’est une réduction graduelle. Je pense qu'on peut extrapoler ça à Toronto.

Thomas Delespierre est moins convaincu. Cet agent immobilier est fondateur de Tomadel, une entreprise qui connecte des propriétaires à des locataires. Selon lui, la réglementation est un pansement sur une blessure plus profonde et Airbnb n'est pas la source principale au problème du manque de logements abordables à Toronto.

Par rapport à l’année dernière, on a une augmentation des loyers d’environ 7 % pour l'année, ce qui est très élevé. Il n’y a pas assez de logements neufs mis sur le marché pour y répondre, dit-il.

Ce qui se fait ailleurs

Outre Vancouver, des règles semblables sont aussi déjà en place dans des municipalités canadiennes comme Mississauga ou Québec, et américaines comme New York et San Francisco.

De nombreuses villes canadiennes imposent la taxe d'hébergement à la plateforme Airbnb. À Windsor par exemple, cette taxe de 4 % est prélevée depuis le 1er avril 2019 sur les séjours de 30 jours ou moins. L’argent doit notamment servir à promouvoir le tourisme dans la région.

À Ottawa, la taxe existe depuis le 1er août 2018 et la Ville a perçu plus d'un million de dollars en un an de cette façon.

Au Québec, le gouvernement a décidé au printemps dernier de revoir la réglementation provinciale. Les nouvelles règles obligeront notamment les hôtes voulant louer leur résidence principale à obtenir un numéro d’enregistrement auprès du ministère du Tourisme, à insérer dans leurs annonces.

David Wachsmuth pense justement que les provinces ont un rôle à jouer. Les gouvernements provinciaux sont dans la meilleure position pour mettre des règles en place. Toronto est une grande ville et a la capacité de le faire seule, mais la plupart des municipalités ont des difficultés à concevoir et faire appliquer des règles. On pourrait voir la province établir des règles, et laisser le choix aux municipalités ensuite d’être un peu plus strictes ou un peu plus flexibles.

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