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Crise du logement : et si nous avions la solution sous la main?

Loyers hors de prix, logements qui se font rares, en métropole comme en région, serait-il temps de redécouvrir les vertus du logement social?

Les temps sont durs pour les travailleurs au salaire minimum qui cherchent à se loger.

La façade d'un immeuble à logements en hiver, sur la rue Beaudry, dans le quartier Centre-Sud de Montréal

Photo : Radio-Canada / Ivanoh Demers

Ximena Sampson

Partout au pays, la proportion de logements vacants est plus faible que jamais, alors que les loyers de ceux encore disponibles atteignent des sommets.

Comment en est-on arrivé là? Et que faire pour aider les gens, de plus en plus nombreux, qui peinent à se loger à un coût abordable?

La situation des travailleurs au salaire minimum nous donne un bon aperçu de la crise qui sévit au pays. L'étude réalisée par le Centre canadien des politiques alternatives portant sur 36 villes au pays est éloquente à cet égard.

Il en ressort qu'une mère monoparentale qui chercherait un logement de deux chambres à coucher pour elle et ses enfants, par exemple, ne pourrait se le payer que dans 3 % des quartiers du pays.

Les locataires font face à une crise d’accès et à une crise d’abordabilité, résume Philippe Hurteau, de l’Institut de recherche et d’informations socioéconomiques (IRIS).

Les gens ont de la misère à trouver des loyers de la grandeur qui leur convient et dans les quartiers qui leur conviennent, explique le chercheur.

En plus, déplore-t-il, les coûts des loyers augmentent chaque année bien au-delà des recommandations de la Régie du logement et de l'inflation.

Ce qui entraîne les loyers à la hausse, c’est bien sûr la demande.

Avec une si petite proportion de logements disponibles (2,4 % de taux d'inoccupation en moyenne au pays), il n’est pas évident de trouver chaussure à son pied.

Conséquence : les locataires acceptent souvent des logements qui ne leur plaisent pas nécessairement ou qui sont mal situés, faute de mieux.

Quand vous vous éloignez du centre-ville de Montréal, en allant sur la Rive-Sud, par exemple, vous allez avoir des logements à 450 $-500 $, note François Des Rosiers, professeur à la Faculté des sciences de l'administration à l’Université Laval. Mais ils sont en banlieue, donc ça pose tout le problème de la mobilité pour aller travailler et pour avoir accès aux services. Parce que ce sont souvent des gens qui n'ont pas de voiture.

C’est encore plus compliqué pour ceux qui ont besoin d'un logement de trois chambres ou plus.

À Montréal, par exemple, le taux d’inoccupation pour ce type de logements est de 0,8 %; dans certains arrondissements, comme Rosemont–La Petite-Patrie et Villeray–St-Michel–Parc-Extension, il est inférieur à 0,1 %.

Selon certaines analyses, le manque criant de logements serait dû à trois facteurs.

D'abord, la décision du fédéral de cesser le financement du logement social.

Ensuite, le fait qu'au cours des dernières années, les promoteurs immobiliers ont choisi de se concentrer sur la construction de condominiums, plus rentables que les logements locatifs.

Enfin, et dans une moindre mesure, l'impact de la location à court terme sur des plateformes comme Airbnb, qui enlève un grand nombre de logements locatifs du marché et fait monter les prix.

Par conséquent, le nombre d’unités en location disponibles a baissé de façon draconienne au cours des dernières années.

L'héritage des années Chrétien

Après avoir financé la construction d’un nombre important de logements sociaux dans les années de l’après-guerre, le fédéral s'est fortement désengagé à partir de 1993.

Les fonds attribués aux habitations à loyer modique (HLM) et autres logements communautaires, où le prix des loyers est inférieur au marché, ont ainsi fondu.

Ainsi, alors qu'en 1982 les différents niveaux de gouvernement finançaient la construction de 20 450 unités annuellement, ils n'en finançaient plus que 1000 en 1995.

Dans les années 90, sous le gouvernement de Jean Chrétien, une des manières de régler le déficit fédéral a été de couper les transferts qu’on versait aux provinces pour le logement social, soutient Philippe Hurteau. Cela a amené les provinces soit à diminuer ou carrément à mettre fin à la mise en chantier de logements sociaux.

Certaines provinces, comme le Québec et la Colombie-Britannique, ont continué d’en financer un peu, notamment par l’entremise de programmes comme AccèsLogis, au Québec.

Mais cela n’a pas suffi à combler les besoins.

Une toile bleue est soutenue par des chariots à épicerie.

Un itinérant de Moncton s'est construit un abri avec des chariots à épicerie.

Photo : Radio-Canada / Marielle Guimond

Le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), estime à 75 000 le déficit de logements, juste pour le Québec.

L’organisme réclame 50 000 logements sur 5 ans pour venir en aide aux aînés, aux familles aux revenus modestes, aux femmes victimes de violence conjugale et à tous les travailleurs à faible revenu.

On est bien conscients que ça ne répondra même pas à tous les besoins, soutient Véronique Laflamme, porte-parole du FRAPRU.

Seulement à Montréal, ce sont 100 000 ménages locataires qui ont des besoins impérieux de logement. Des gens qui vivent dans des logements trop petits, trop chers, insalubres...

Véronique Laflamme, FRAPRU

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) estime pour sa part qu’environ 14 % des ménages canadiens éprouvent des besoins impérieux en matière de logement, c’est-à-dire qu’ils doivent consacrer plus de 30 % de leur revenu familial brut à se loger et qu’ils vivent dans des logements en mauvais état ou trop petits pour leurs besoins.

Ces taux varient fortement selon l’endroit où l’on vit.

Ainsi, dans les grandes villes, la proportion des ménages dont les frais mensuels de logement sont considérés comme non abordables est plus élevée.

Pour Philippe Hurteau, de l'IRIS, il serait normal que ces personnes aient accès plus facilement aux logements sociaux.

Il y a des gens qui doivent se loger et qui n'ont pas les ressources pour payer le prix du marché. Donc, il faut mettre en place une politique de logement social pour leur permettre de satisfaire leurs besoins primaires.

Philippe Hurteau, IRIS
Façade d'un HLM sur la rue De La Visitation, à Montréal, en hiver.

Depuis les années 1990, le gouvernement fédéral s'est grandement désengagé du financement des logements sociaux.

Photo : Radio-Canada / Ivanoh Demers

Montréal ouvrira-t-elle la voie?

Le projet de la mairesse de Montréal, Valérie Plante, qui souhaite mettre en place une réglementation obligeant les promoteurs immobiliers à créer des logements sociaux, abordables et familiaux, pourrait être un pas dans la bonne direction pour ceux qui estiment que la taille de ce parc immobilier est insuffisante.

L'approche de la Ville de Montréal ménage la chèvre et le chou. Elle permet aux promoteurs de faire leur choix d'investissement et de dégager des marges de profit, tout en les mettant devant leurs responsabilités.

Philippe Hurteau, IRIS

Tous ne sont pas du même avis.

Pour l'Institut de développement urbain (IDU), qui représente les plus grands promoteurs immobiliers du Québec, le règlement « 20/20/20 », dans la mesure où il n’est pas le fruit d’une concertation avec les autres villes de l’agglomération, risque plutôt d'avoir un impact à la hausse sur les prix et de contribuer ainsi à l'exode des familles vers la banlieue.

Une tour à condos à Montréal.

Pour les promoteurs, la construction de condos est bien plus rentable que celle de logements locatifs.

Photo : Radio-Canada / Ivanoh Demers

François Des Rosiers, de l’Université Laval, n’est pas convaincu, lui non plus, que cette réglementation soit la meilleure solution au problème.

Il croit plutôt qu’il faudrait s’inspirer d'un programme américain qui octroie des incitatifs fiscaux aux promoteurs s'engageant à inclure un certain pourcentage de logements sociaux dans leurs projets, puis à les louer à des prix inférieurs au marché.

Ce programme a permis la construction de plus de 3 millions d’unités de logement entre 1987 et 2017 aux États-Unis.

Au pays, cependant, on est plutôt réticent à ce type de politique, explique M. Des Rosiers.

C'est qu'il y a cette crainte de susciter ainsi des distorsions dans le marché immobilier.

Et pourtant, souligne M. Des Rosiers, c'est justement ça le but, de modifier les règles du marché pour pallier un problème dans le domaine de la rareté de logements.

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