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Régie du logement : entente à l'amiable au début d'un important procès

Vue de l'immeuble, à l'angle des rues Marie-Anne et De La Roche.

Souvent, des immeubles en mauvais état sont achetés par des propriétaires qui souhaitent les rénover et les revendre ou les louer à gros prix. Mais pour ce faire, ils doivent se débarrasser des locataires.

Photo : Radio-Canada

René Saint-Louis

Une entente à l'amiable est intervenue entre les parties lors d'un important procès devant le tribunal administratif de la Régie du logement. Le procès devait se dérouler sur une période de trois jours. L'entente, qui est confidentielle, est survenue après seulement une demi-journée d'audience.

Le procès concerne les locataires de 10 appartements répartis dans trois immeubles de logements acquis récemment par l'entreprise LS Capital Group. Peu après l'acquisition des immeubles, l'entreprise avait fait parvenir des avis d'expulsion pour travaux majeurs à tous ses locataires.

La majorité d'entre eux sont partis, mais d'autres ont choisi de contester leur avis d'expulsion en basant leur argumentation sur le droit au maintien dans les lieux.

Les locataires ont entre autres fait des captures d'écran du site Internet de l'entreprise qui se vantait de réussir à expulser 95 % de ses locataires, pour ensuite louer les appartements plus cher.

Sam Mostofi-Afshar et Félix-Antoine Carignan.

Sam Mostofi-Afshar et Félix-Antoine Carignan, deux des locataires d’un immeuble appartenant à l’entreprise LS Capital Group

Photo : Radio-Canada / René Saint-Louis

Deux locataires ont aussi assisté à une conférence donnée par le PDG de LS Capital Group, Joseph Shaffer, au cours de laquelle il décrit, devant un parterre de gens d'affaires, ses tactiques pour évincer ses locataires. Ils ont filmé la conférence.

Dans cette vidéo qu'a obtenue Radio-Canada, Joseph Shaffer tente de convaincre les gens qui l’écoutent d’investir dans son entreprise. Il leur explique entre autres être capable d'obtenir des rendements de 73 % par année, parfois plus.

Pour l'un des locataires, de tels taux de rendement s’apparentent à des taux usuriers. Le Code criminel, souligne Félix-Antoine Carignan, précise qu'un taux d'intérêt dépassant les 60 % sur une année est considéré comme étant fait à un taux criminel.

Pourquoi est-ce qu'au niveau des prêts usuraires, c'est considéré comme hors la loi, mais quand on parle de violer notre droit au maintien dans les lieux, ce serait légal? C'est une question que je me pose.

Il souligne aussi que, pour générer de tels rendements, le plan d’affaires de LS Capital Group passe impérativement par l’éviction des locataires, ce qui viole, selon lui des dispositions du Code civil et de la Charte des droits et libertés du Québec.

Selon Félix-Antoine Carignan, les chartes des droits et libertés protègent le droit au maintien dans les lieux. C'est l'article 6 de la Charte québécoise des droits et libertés que nous pensons être attaqué. Donc, c'est notre droit à pouvoir rester dans notre appartement.

L'entente à l'amiable est intervenue au moment où l'avocat des locataires, Me Julius Grey, a voulu déposer la vidéo de la conférence de Joseph Chaffer en preuve.

Plus tôt, Julius Grey avait soutenu devant la juge Louise Fortier que les nouveaux propriétaires étaient de mauvaise foi lorsqu'ils prétendaient devoir expulser les locataires pour faire des travaux majeurs. Leur objectif, avait-il dit, était plutôt de maximiser leurs profits.

L'entente à l'amiable n'a pas permis de développer plus en détail l'argumentation des parties.

L'entente concerne 9 des 12 locataires visés dans ces causes. Il s'agit des quelques locataires d'un immeuble de six logements situé sur la 3e avenue à Verdun, et ceux d'un immeuble de 17 logements situé sur le boulevard Décarie dans l'arrondissement Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce.

Les quatre locataires d'un autre immeuble situé sur la rue Woodland à Verdun ne sont pas inclus dans l'entente, car ils sont représentés par un autre avocat. Leurs causes doivent être entendues jeudi.

Puisque l'entente est confidentielle, le montant des indemnités n'est pas connu. Cependant, Julius Grey réclamait en début d'audience 25 000 $ en dommages punitifs et moraux pour chaque locataire. Des négociations de dernière minute avaient aussi eu lieu la veille de l’audience, négociations au cours desquelles deux des locataires affirment avoir refusé des indemnités respectives de 16 000 $ et 18 000 $.

Le président de LS Capital Group, Joseph Shaffer, et son avocat, Me Eric Choueke, ont refusé de répondre à nos questions.

Une femme et deux hommes devant les bureaux de la Régie du logement.

Jessica Louisé et deux autres locataires d’immeubles acquis récemment par LS Capital Group sur la rue Saint-Timothée dans l’arrondissement Ville-Marie

Photo : Radio-Canada / René Saint-Louis

Des locataires d’autres immeubles acquis récemment par LS Capital Group s’étaient déplacés pour assister à l’audience. Ces locataires qui habitent les immeubles situés du 2085 au 2117, rue Saint-Timothée dans l’arrondissement de Ville-Marie sont aussi aux prises avec des avis d’éviction. Sur les 27 appartements concernés, 17 sont déjà vacants et 10 locataires ont choisi de contester leur expulsion. Leur cause sera entendue plus tard.

Les dernières statistiques de la Régie du logement font état d’une hausse du nombre de demandes d’éviction pour travaux majeurs. Il y en a eu 85 en 2014-2015, 131 en 2017-2018 et 151 en 2018-2019.

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