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Des commerces de Québec transformés en appartements pour sauver des taxes

Plusieurs ouvertures et fermetures de commerces ont eu lieu ces dernières années sur la rue Saint-Jean

Photo : Radio-Canada / Alexandre DUVAL

Alexandre Duval

Étouffée par les taxes municipales, une propriétaire immobilière de Québec a décidé de convertir ses locaux commerciaux du quartier Saint-Jean-Baptiste en appartements, une décision qui fera fondre son impôt foncier d'environ 50 %.

Ici, je paye 13 000 $ de taxes par année et je m'attends à payer autour de 7000 $ une fois la transformation faite, lance Sonya Côté au beau milieu des rénovations qui tirent à leur fin à l'intérieur de son local situé sur la rue Richelieu.

Dans ce secteur de Québec, le taux de taxes foncières pour les immeubles résidentiels est de 0,8926 par tranche de 100 $ d'évaluation. Pour les immeubles non résidentiels, ce taux est plutôt de 3,1619.

Un immeuble en rénovation à Québec

La réfection quasi complète du local de Sonya Côté est en cours sur la rue Richelieu à Québec

Photo : Radio-Canada / Alexandre DUVAL

On a un problème de taxation, analyse Sonya Côté. Notamment la taxation, mais l'ensemble des frais dans le commercial est beaucoup plus élevé. Cet écart, combiné aux difficultés que vit le secteur du commerce de détail, n'était plus viable pour elle.

Après le départ de son locataire, un magasin d'accessoires pour animaux, Sonya Côté a donc entamé les démarches auprès de la Ville pour changer la vocation de son local.

J'ai tenté de louer deux ou trois mois, je n'ai eu aucun appel. Je n'avais pas envie de supporter le trou financier que peut apporter un local vide pendant plusieurs mois.

Sonya Côté, propriétaire immobilière
Sonya Côté au milieu du local commercial qu'elle fait convertir en appartement

Sonya Côté au milieu du local commercial qu'elle fait convertir en appartement

Photo : Radio-Canada / Alexandre DUVAL

Sonya Côté parle par expérience. Son autre local commercial du quartier Saint-Jean-Baptiste, situé juste à côté sur la rue Sainte-Marie, a aussi été converti en logement.

En 2018, j'ai décidé de faire la transformation après avoir eu une vacance pendant 18 mois après le départ de la couturière qui occupait les lieux, raconte-t-elle. Son compte de taxes est aussitôt passé d'environ 8000 $ à 4000 $ par année.

Des appartements sur le rue Sainte-Marie à Québec

Le local bleu et rouge, qui appartient aussi à Sonya Côté, a été converti en logement en 2018

Photo : Radio-Canada / Alexandre DUVAL

Des solutions réclamées

La Ville de Québec ne dispose pas de statistiques sur le nombre de locaux commerciaux ayant été convertis en appartements, ces dernières années.

Cependant, au moins un autre local a été transformé en 2018 dans le quartier Saint-Jean-Baptiste, soit celui de la poissonnerie Le Poisson d'Or, déménagée sur l'avenue Cartier.

La rue Saint-Jean à Québec

Plusieurs ouvertures et fermetures de commerces ont eu lieu ces dernières années sur la rue Saint-Jean

Photo : Radio-Canada / Alexandre DUVAL

Sonya Côté interpelle les autorités municipales, car elle estime que la situation actuelle ne favorise pas l'essor des petits commerces. La Ville pourrait appliquer de taux de taxes différents en fonction du chiffre d'affaires des commerçants, suggère-t-elle.

Je pense que ça pourrait être super intéressant, ce qui ferait en sorte que quand le chiffre d'affaires est à 0 $, les propriétaires n'auraient pas à subir ces taxes-là qui sont très, très lourdes.

Ça deviendrait une responsabilité partagée parce que là, la Ville met des taxes. Que ce soit vide ou qu'il y ait quelqu'un, le propriétaire paye, sans égard à sa capacité à lui de payer.

Sonya Côté, propriétaire immobilière

Utiliser un nouveau pouvoir

Le conseiller municipal du district de Cap-aux-Diamants, Jean Rousseau, partage la lecture de Sonya Côté. Les taxes pour le commercial ont augmenté beaucoup plus rapidement que pour le résidentiel, dit-il.

Ajoutez à ça la valeur des bâtiments qui, dans les quartiers centraux, augmente plus rapidement qu'ailleurs. C'est comme être frappé deux fois plutôt qu'une! Il faudrait que la Ville pose des gestes en ce sens.

Jean Rousseau, conseiller municipal du district de Cap-aux-Diamants
Jean Rousseau, conseiller municipal du district de Cap-aux-Diamants

Jean Rousseau, conseiller municipal du district de Cap-aux-Diamants

Photo : Radio-Canada

M. Rousseau propose que la Ville utilise un pouvoir qui lui a été octroyé en 2017 avec l'adoption de la loi qui reconnaît les municipalités comme des gouvernements de proximité au Québec.

On peut introduire des catégories [de bâtiments] en fonction de l'usage, que ce soit par exemple hébergement, restauration, commerce de détail, et ces sous-catégories peuvent être taxées à des niveaux différents, résume M. Rousseau.

Dans un mémoire daté de 2017, la Chambre de commerce et d'industries de Québec avait d'ailleurs proposé cette même piste de solution à la Ville pour alléger le fardeau fiscal des entrepreneurs.

La Ville pourrait le faire. Elle n'a pas manifesté d'intérêt, mais je pousse pour qu'on puisse considérer de telles actions parce que les commerçants à qui je parle fréquemment sont au bout du rouleau, c'est très difficile.

Jean Rousseau, conseiller municipal du district de Cap-aux-Diamants

La loi prévoit cependant que ces sous-catégories d'immeubles non résidentiels ne peuvent être créées que lors de la confection d'un nouveau rôle d'évaluation. Dans le cas de Québec, cela devrait donc attendre jusqu'en 2022.

Une tendance générale

La professeure spécialisée en gestion municipale à l'Université du Québec à Montréal, Danielle Pilette, indique que cette tendance à convertir des locaux commerciaux existe bel et bien, notamment à Montréal sur des artères telles que la rue Saint-Denis.

Parfois, c'est estimé plus avantageux par des propriétaires de retourner à l'usage résidentiel que de conserver l'usage commercial. Selon elle, cette tendance n'est d'ailleurs pas sur le point de s'infléchir.

C'est la tendance générale. Les grandes villes vont devenir de plus en plus résidentielles.

Danielle Pilette, professeure au département de stratégie, responsabilité sociale et environnementale de l'UQAM

La facture pour la conversion est toutefois élevée. Par exemple, Sonya Côté a dû investir plus de 80 000 $ pour son local de la rue Richelieu, un coût qu'elle prévoit absorber en 10 ans.

Mais si on calcule le risque d'avoir une vacance, eh bien là, c'est sûr que je rentabilise mon investissement beaucoup plus rapidement!, dit-elle.

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