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Immobilier : le maire de Vancouver invite Montréal à bouger avant qu’il soit trop tard

Valérie Plante devrait insister pour que Québec lui délègue de nouveaux pouvoirs de taxation, selon lui.

M. Stewart parle au micro, M. Singh à ses côtés.

Kennedy Stewart et Jagmeet Singh ont brièvement rencontré la presse mercredi dernier, lors du passage du chef du NPD à l’hôtel de ville de Vancouver.

Photo : Radio-Canada / Ashley Burke

Jérôme Labbé

L’ex-député néo-démocrate Kennedy Stewart a été élu à la mairie de Vancouver le 20 octobre 2018 avec comme priorité de s’attaquer aux graves problèmes de logement auxquels fait face la troisième ville du pays. S’il reconnaît que la situation est bien différente à Montréal, il encourage néanmoins son homologue Valérie Plante à faire ce qu’il faut pendant qu’il est encore temps.

Même si Montréal n’est pas Vancouver, les indicateurs montrent que l’accès à la propriété devient de plus en plus difficile dans la métropole québécoise.

Une étude publiée le mois dernier par la firme Royal LePage indiquait par exemple que le prix médian au pied carré des habitations, tous genres confondus (agrégat), avait connu une hausse de 8,3 % au cours des sept premiers mois de 2019 par rapport à l’année précédente pour l’île de Montréal.

Les nouveaux rôles d’évaluation, publiés le 11 septembre dernier, prévoient quant à eux une hausse de la valeur des propriétés de 13,7 % d’ici 2023.

À l’heure actuelle, la valeur moyenne d’une maison sur l’île de Montréal s’élève à 600 900 $, tandis que celle d’un condominium atteint 365 000 $.

Une série de taxes

Pour tenter de juguler l’explosion des prix, la Colombie-Britannique a pris le taureau par les cornes en 2016. Jugeant – à tort ou à raison – que la hausse vertigineuse du marché était largement due à l’intérêt marqué d’investisseurs étrangers, le gouvernement libéral de l’ex-première ministre Christy Clark a imposé une taxe de 15 % aux acheteurs étrangers.

Cette taxe, qui ne s’appliquait au départ qu’à la région de Vancouver, a été étendue à plusieurs autres districts de la province en février 2018 par le nouveau gouvernement néo-démocrate de John Horgan. Elle a également été majorée à 20 %.

D’autres taxes ont également été votées, toujours dans l’esprit de mieux contrôler le marché immobilier. L’ex-maire de Vancouver Gregor Robertson, par exemple, a imposé une taxe annuelle de 1 % sur les propriétés vacantes en 2016. La Colombie-Britannique a également instauré la sienne, une taxe de 0,5 % qui passera à 2 % pour les non-résidents à compter de l’an prochain.

Ces initiatives donnent des résultats, et les indicateurs sont là pour le montrer. Alors que 13,8 % des maisons unifamiliales construites à Vancouver de 2011 à 2015 étaient achetées par des étrangers, ce chiffre est descendu à 10,3 % en 2016-2017. Depuis, la valeur du marché domiciliaire a diminué. Les taxes rapportent même plus que prévu, et les acheteurs étrangers se tournent dorénavant vers d’autres marchés comme Seattle.

Ils regardent aussi vers l’Est du Canada, soulignait cette semaine le chef du NPD, Jagmeet Singh, qui propose de remplacer les taxes provinciales imposées aux acheteurs étrangers – celle de 20 % en vigueur en Colombie-Britannique, mais aussi celle de 15 % mise en place dans le Grand Toronto en 2017 – par une taxe fédérale de 15 % qui s’appliquerait à tout le territoire canadien, même dans les régions rurales.

Pour empêcher la surchauffe du marché de l’habitation et faire en sorte que les Canadiennes et Canadiens puissent se permettre de s’acheter une maison, nous mettrons en place une taxe de 15 % sur l’achat de propriétés résidentielles par des sociétés étrangères ou des personnes qui ne sont ni citoyennes ni résidentes permanentes. Nous estimons que cela permettra d’amasser au moins 500 millions de dollars par année, tout en contribuant à stabiliser le marché du logement résidentiel partout au pays.

Source : La vision du NPD (plateforme électorale de 2019)

Les sommes amassées serviraient à une bonne cause, explique le NPD, soit la construction de 500 000 logements abordables au cours des 10 prochaines années.

Un sujet de discorde?

MM. Singh et Stewart ont d’ailleurs discuté de cet enjeu en tête-à-tête, mercredi dernier, lors du passage du chef du NPD à l’hôtel de ville de Vancouver.

Les deux hommes se connaissent bien : c’est la démission de Kennedy Stewart à titre de député fédéral de Burnaby-Sud qui a laissé le champ libre à Jagmeet Singh pour se faire élire à la Chambre des communes en février dernier.

Avant la rencontre, M. Stewart s’était dit enthousiaste par rapport aux promesses du NPD en matière de logement. Mais en entrevue dans son bureau quelques heures plus tard, le maire de Vancouver a émis quelques réserves, notamment en ce qui a trait aux impacts que pourrait avoir l’instauration d’une taxe nationale sur les propriétés achetées par des non-résidents. Car les villes ne peuvent compter que sur deux types de revenus, rappelle le maire : les taxes foncières et les frais de service.

Il perçoit la promesse du NPD comme une façon pour le gouvernement fédéral de venir puiser dans une source de revenus potentiels pour les municipalités, et il doute que cet engagement soit bien accueilli par elles.

D’autant plus qu’il n’y a aucune garantie que les sommes recueillies seraient réinvesties dans les villes où se trouvent les propriétés les plus taxées.

Est-ce que ces logements sociaux seraient construits à Toronto, à Vancouver ou à Montréal, où les terrains sont les plus chers? Ce serait très difficile.

Kennedy Stewart, maire de Vancouver

Vous savez, j’ai été député pendant sept ans à Ottawa, et je sais que, quand les élections approchent, la tentation est forte d’investir dans des circonscriptions électoralement payantes pour les partis politiques, dit-il.

Pour les mêmes raisons, le maire Stewart est également dubitatif quant à la promesse du Parti libéral d’imposer lui aussi une taxe de 1 % sur les propriétés immobilières vacantes et détenues par des étrangers.

Notre dossier Élections Canada 2019

Évidemment, le problème est moins criant à Montréal qu’à Vancouver ou à Toronto, reconnaît le maire Stewart. Mais il serait tout de même sage d’agir en amont, conseille-t-il.

C’est comme pour la taxe carbone, poursuit-il. Comme le Québec et la Colombie-Britannique ont instauré leur propre système de taxation des émissions de gaz à effet de serre, la taxe fédérale n’a pas été imposée à ces deux provinces.

Elle arbore un sourire en coin.

La mairesse de Montréal, Valérie Plante

Photo : Getty Images / Martin Ouellet-Diotte

Avoir plus de pouvoirs

Depuis son élection à la mairie de Montréal, Valérie Plante demande au gouvernement du Québec de lui transférer le pouvoir d’instaurer une taxe aux acheteurs étrangers ou une taxe sur les propriétés vacantes afin de contrer la spéculation. Elle estime en fait que ce pouvoir aurait déjà dû lui être délégué dans le cadre du projet de loi 121 sur le statut de la métropole, adoptée l’an dernier.

Dans les faits, l’administration ne souhaite pas nécessairement décréter l’instauration d’une telle taxe à court terme. Mais elle aimerait en avoir le pouvoir advenant une détérioration de la situation.

C’est une bonne idée, croit Kennedy Stewart. C’est toujours une bonne idée d’avoir plus de pouvoirs.

Mais je ferais attention en ce qui a trait à la spéculation étrangère.

Kennedy Stewart, maire de Vancouver

La vaste majorité de la spéculation est probablement d’origine domestique, dit-il. C’est ce dont nous nous sommes aperçus à Vancouver. Lorsque nous avons réalisé à quel point les prix des condos et les loyers étaient élevés, il y a eu cette tentation de blâmer les étrangers, principalement les Chinois. Mais lorsque nous avons eu les données en main, nous avons bien vu que ce n’était pas aussi simple.

D’où l’importance, selon le maire, de faire attention à ce que ces nouvelles taxes – fédérales, provinciales, municipales – n’entraînent pas un effondrement du marché immobilier. Il pense par exemple à ces ménages qui viennent tout juste d’acheter, des gens qui ont travaillé fort, qui ont mis de l’argent de côté et qui ont acheté une propriété alors que les prix atteignaient un sommet.

Disons que la propriété en question leur a coûté un million de dollars, illustre-t-il. Si les taxes font en sorte que sa valeur sur le marché diminue à 800 000 $, c’est une perte nette de 200 000 $. Et ça, pour une jeune famille, ça peut être un gros problème.

M. Stewart en est même venu à remettre en question ses propres promesses électorales. Il avait promis de tripler la taxe municipale de 1 % sur les logements vacants, mais il dit maintenant attendre un rapport d’expertise avant de prendre la décision. Le document est attendu en novembre.

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