Assurance condo : de nouveaux frais pour les copropriétaires

En plus du fonds de prévoyance destiné à payer de futurs travaux, tels que changer la toiture ou les fenêtres, une loi adoptée il y a un an annonçait alors l’obligation de créer un second fonds pour couvrir une franchise d’assurance en cas de sinistre ou pour réparer les dommages causés à un coût inférieur à la franchise.

Les exigences ont été dévoilées mercredi dans la Gazette officielle du gouvernement. Dès l'adoption du règlement, normalement en septembre et à moins de changements majeurs, 24 mois devront s'écouler avant son entrée en vigueur. Après quoi, les copropriétaires auront deux années pour bâtir cette nouvelle cagnotte, mais mieux vaut s'y prendre d'avance.

Selon le règlement, pendant la première année, les propriétaires de condos devront injecter dans le fonds la moitié ou plus de la franchise maximale de leur copropriété, en excluant les tremblements de terre, donc bien souvent celle qui correspond aux dégâts d’eau.

L’année suivante, ils seront tenus d’ajouter le montant restant pour égaler cette franchise.

En cas de sinistre, le fonds doit être renfloué selon les mêmes modalités.

Sur deux ans, les copropriétaires des deux exemples du tableau ci-dessus débourseront en moyenne 500 $ au cours des deux prochaines années pour capitaliser le fonds d’autoassurance de leur immeuble.

Le montant à payer équivaudra ainsi à la franchise d’une maison unifamiliale.

Encore des frais

Ces nouvelles charges se feront donc en sus des frais de copropriété, parfois très élevés, et toucheront de nombreux ménages. Selon Statistique Canada, plus d'une personne sur dix habite en copropriété au Québec et près d'une sur cinq à Montréal.

« Chaque année, explique-t-on au ministère des Finances, les syndicats de copropriété devront calculer le versement total à faire par l’ensemble des copropriétaires – réparti entre eux selon les mêmes proportions que les charges communes – en fonction du montant de la franchise et du solde au fonds en début d’année. »

Le ministère rappelle toutefois que les syndicats « pourront se doter d’une assurance plus complète, c’est-à-dire une petite franchise et une prime élevée » pour diminuer les versements au fonds d’autoassurance.

Un règlement très attendu

Le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec réclamait ce fonds d’autoassurance, un mal nécessaire selon lui.

Son secrétaire général, Me Yves Joli-Cœur, indique qu’il s’agit d’éviter « les grosses cotisations spéciales dont certains copropriétaires doivent faire présentement les frais » et « que des gens soient étranglés financièrement ».

« On ne connaît pas le bilan financier de ses voisins. Ce n’est pas tout le monde qui a les moyens d’être copropriétaire au Québec. Il ne faut pas se le cacher. Des gens vivent à crédit; ils sont à la limite. Lorsqu'on leur demande un apport financier important, ils ne sont pas capables d’y faire face. L’idée est de répartir dans le temps ces dépenses. »

Me Joli-Cœur défend dans sa pratique des copropriétaires au bord du gouffre financier en raison de problèmes dus, par exemple, à des dégâts d’eau. D'ailleurs, de plus en plus d'assureurs au Québec refusent maintenant de couvrir ce type de sinistre.

« Le coût de l’assurance, constate-t-il, est rendu très élevé au Québec parce que l’historique en termes de sinistralité est très mauvais dans les copropriétés québécoises. »

Mathieu Dion est correspondant parlementaire à Québec