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Punaises de lit et coquerelles : un propriétaire condamné à payer 20 000 $

Une punaise vue de près.

Les punaises de lit doivent piquer régulièrement afin de se reproduire.

Photo : iStock

La Presse canadienne

Si l'on voit des cas de locataires qui laissent leur appartement dans un état pitoyable, les propriétaires ne sont pas tous blancs comme neige : l'un d'eux vient d'être condamné à payer près de 20 000 $ à son ex-locataire pour un logement infesté de punaises de lit et de coquerelles.

La Régie du logement du Québec a notamment ordonné au locateur Raamco International Properties Canadian de payer 8000 $ en dommages punitifs, inclus dans le total de 19 424 $. La juge administrative de la Régie, Sophie Alain, a noté que l'entreprise avait déjà dû en payer dans le passé et qu’elle n'a tout de même pas changé ses façons de faire.

En juin 2017, un couple emménage avec ses deux filles âgées respectivement de 19 mois et de 3 ans dans un appartement de Montréal appartenant à Raamco. Dès la première nuit, les conjoints voient des coquerelles dans l'appartement, est-il rapporté dans la décision datée de la fin juin dernier.

Le lendemain, la fillette de 3 ans présente des marques rouges et gonflées sur la peau et se gratte fortement. Elle a été piquée par des punaises de lit.

Le locateur soutient qu'il n'a pas l'obligation de dénoncer la présence d'insectes dans l'immeuble à la signature du bail. Il conteste donc la demande du locataire, qu'il juge exagérée, rapporte la Régie dans sa décision.

Une coquerelle morte.

Dans sa décision, la juge mentionne que la présence de coquerelles dans le logement était importante.

Photo : iStock

Le logement est traité pour des coquerelles et des souris par un exterminateur envoyé par le propriétaire à plusieurs reprises au cours des mois suivants. Pour les punaises de lit, les locataires attendront jusqu'à la mi-septembre pour que soit effectué le premier de trois traitements.

À la fin d'octobre, la famille dit ne plus constater la présence de punaises de lit. Lasse, elle veut quand même quitter le logement, surtout pour les enfants. Les parents se présentent au bureau du locateur pour tenter de conclure une entente de résiliation de bail. Ils essuient un refus.

En décembre 2017, la Ville de Montréal transmet un avis de non-conformité au locateur pour cet immeuble et deux autres adjacents. Il porte entre autres sur la présence d'insectes et diverses déficiences, notamment pour le logement de la famille ici visée. Un autre avis est envoyé en avril et il mentionne spécifiquement les punaises de lit présentes dans l'appartement de la famille.

Puis, malheur, les punaises réapparaissent à la fin de décembre. Le père avise le locateur, mais aucun traitement n'est effectué. Les enfants se font encore piquer. Il contacte à nouveau la secrétaire du locateur, en février et en mars 2018, pour obtenir un traitement contre les punaises de lit, mais rien n'est fait jusqu'au départ de la famille.

Celle-ci quitte le logement et emménage dans une nouvelle demeure le 1er juin, tout en payant le loyer de juin au locateur.

Le couple lui réclame ensuite divers dommages.

Il revenait aux locataires de demander s'il y avait des insectes, dit Raamco

Le locateur a indiqué à la Régie qu'il n'y avait pas d'infestation dans ce logement. Il a ajouté que le locataire ne s'est jamais informé de la présence d'insectes avant la signature du bail ni avant son arrivée dans le logement. Il a aussi fait valoir qu'il avait fait traiter le logement contre les insectes avant l'arrivée de la famille, de façon préventive.

Le locateur devait-il dénoncer la présence d'un problème de coquerelles et de punaises de lit dans l'immeuble avant la signature du bail? Oui, tranche la Régie. Et ici, il ne pouvait pas l'ignorer.

La juge administrative conclut que le locateur a failli à respecter son obligation de fournir le logement en bon état d'habitabilité et résilie le bail à compter du 1er mars 2018. De plus, il accorde une somme de 2800 $ au locataire à titre de diminution de loyer.

La présence de coquerelles dans un logement à un degré comme celui démontré, plus l'absence d'action du locateur pour constater ou traiter contre des punaises de lit, disqualifie l'habitabilité du logement, et cette disqualification constitue un préjudice sérieux.

La juge administrative Sophie Alain, dans sa décision

Mais la juge accorde aussi des dommages et intérêts pour ce que la famille a subi, à hauteur de 8000 $, en plus de l'argent déboursé pour les chambres de motel louées lorsque les traitements de l'exterminateur avaient lieu.

Outre les nombreuses heures de nettoyage et de préparation du logement pour l'exécution de traitements que l'épouse du locataire a dû consacrer, et l'atteinte à la jouissance paisible des lieux, le locataire et son épouse ont témoigné sur le grand stress que la présence de punaises de lit a causé. L'impact des piqûres a particulièrement touché la jeune fille et le bébé, peut-on lire dans la décision.

Rappelons que l'exterminateur [...] a déclaré qu'une punaise de lit a besoin de mordre tous les soirs pour se reproduire, ce qui appuie le témoignage du locataire et de son épouse. Devant le refus du locateur de résilier le bail et pour cesser les impacts sur les fillettes, le locataire et son épouse ont dû dormir avec celles-ci en maintenant les lumières allumées la nuit. Privé de sommeil, le locataire fut contraint de cesser d'aider son épouse pour lui permettre d'être fonctionnel à son emploi, est-il encore écrit.

Le tribunal note que la famille a respecté ses obligations et que le logement a toujours été maintenu propre.

La famille a aussi réclamé des dommages punitifs. Le tribunal rappelle que ceux-ci visent à décourager les comportements sociaux répréhensibles.

Il accorde 8000 $ à ce chapitre vu la conduite et la capacité financière importante du locateur, soulignant notamment qu'en refusant de traiter, le locateur soumettait le locataire et sa famille aux piqûres des punaises de lit.

Grand Montréal

Procès et poursuites