Habitation : le règlement montréalais moins rigide que prévu, mais plus complexe

C'est une première au Québec : la Ville de Montréal a présenté mercredi son nouveau Règlement pour une métropole mixte, qui fixe le seuil minimal de logements sociaux, abordables et familiaux qui devront être inclus dans les projets immobiliers à partir de 2021. Ces seuils seront modulables en fonction de plusieurs critères, mais ils s'appliqueront à tous les projets de cinq logements et plus.

C'est un règlement pour le moins complexe que la Ville de Montréal a présenté aux médias mercredi matin, à l'Écomusée du fier monde. Et potentiellement controversé. Certains accuseront l'administration Plante d'imposer des contraintes trop exigeantes aux promoteurs, tandis que d'autres lui reprocheront de ne pas tenir explicitement les promesses évoquées par Projet Montréal aux dernières élections.

Car l'expression « 20/20/20 » que l'on avait accolée à cet important projet réglementaire ne tient plus vraiment. Dans certains cas, on pourra plutôt parler de « 20/15/20 » ou de « 20/20/10 », par exemple.

Officiellement, la Ville soutient que « le résultat final est une contribution correspondant à 20 % de logements sociaux, 20 % de logements abordables et 20 % de logements familiaux » – trois engagements pris par le parti de la mairesse Valérie Plante lors de la campagne de 2017. Mais dans les faits, les choses sont beaucoup plus compliquées, et chaque projet devra être étudié au cas par cas.

Dans la documentation distribuée mercredi, la Ville dit avoir apporté « plusieurs améliorations » à son projet « en se basant sur les caractéristiques du territoire, du marché immobilier et du type d'habitation, ainsi que sur les préoccupations des développeurs sociaux et privés ». Résultat : tout est modulable ou presque dans ce règlement, que la mairesse Plante qualifie de « viable, adapté, prévisible et inclusif ».

C'est d'ailleurs en raison de ces nombreux paramètres introduits au cours des derniers mois que la Ville de Montréal prévoit que, une fois en vigueur, la réglementation ne fera grimper les prix que de 4 % tout au plus, alors qu'une étude commandée par l'Institut de développement urbain (IDU) et l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (APCHQ) concluait plus tôt ce printemps qu'une application stricte du principe « 20/20/20 » aurait pour effet de faire bondir le prix des copropriétés et des loyers de 16 % au centre-ville.

Le règlement en résumé

Officiellement, le nouveau Règlement pour une métropole mixte s'appliquera à tous les projets résidentiels de 450 mètres carrés ou plus (l'équivalent de cinq logements). Mais ce sont les projets de 50 logements et plus qui seront les plus touchés par la nouvelle réglementation, puisque les projets de 49 logements et moins ne seront soumis à aucune exigence en matière de logements abordables et familiaux.

Concernant le logement social, les promoteurs devront inclure, dans les projets de 50 logements et plus, 20 % de logements sociaux dont la construction sera financée par un programme du gouvernement du Québec. Ils auront aussi l'option de céder 20 % de leur terrain ou 22 % d'un autre terrain dans un rayon de 2 kilomètres si le projet est situé en dehors du centre-ville.

Les promoteurs de projets de 5 à 49 logements devront pour leur part contribuer à un nouveau fonds centralisé destiné à financer du logement social et communautaire. Cette option sera aussi soumise sous forme de paliers progressifs aux promoteurs de projets plus importants. Pour eux, la facture sera donc beaucoup plus salée. Par exemple, le constructeur d'un immeuble de 540 mètres carrés (environ 6 logements) dans l'arrondissement de Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles pourrait payer 2070 $, alors que, pour un projet de 100 000 mètres carrés au centre-ville – soit la superficie prévue pour le 1 Square Phillips, où on prévoit construire 500 logements –, la facture s'élèverait à 10,8 millions de dollars.

En ce qui a trait au logement abordable, « le Règlement exige 20 % de logements abordables dans tous les territoires, sauf au centre-ville, où, cette cible étant plus difficile à atteindre, l’exigence est abaissée à 15 % », explique la Ville. Ces seuils pourront toutefois être encore abaissés de cinq points de pourcentage si le projet est associé à un programme comme Accès Condos, qui facilite l’accession à la propriété.

Les promoteurs qui ne souhaiteront pas offrir ce type de logement auront aussi l'option de verser, dans un fonds dédié, une contribution financière qui variera de 7500 $ à 45 000 $ pour chaque logement abordable exigé.

Enfin, les règles entourant le logement familial prévoient que tous les projets de 50 logements et plus devront minimalement prévoir 5 % de logements familiaux abordables, qui seront comptabilisés dans les deux catégories. Elles les obligeront aussi à prévoir, sans contrôle de prix, 5 % de logements familiaux au centre-ville et 10 % dans les quartiers centraux et en périphérie, alors qu'il n'y aura aucune exigence supplémentaire aux extrémités de l'île. Sans chiffrer ses estimations, la Ville s'attend en outre à ce que plusieurs des logements sociaux dont la construction sera financée par le gouvernement du Québec répondent à la définition de logement familial qu'elle s'est donnée : au moins trois chambres, pour une superficie minimale de 86 mètres carrés (926 pieds carrés) au centre-ville, et 96 mètres carrés (1033 pieds carrés) dans le reste de l'île.

Les projets étudiés au cas par cas

Dans tous les cas, le constructeur devra obligatoirement conclure avec la Ville de Montréal une entente sur l'offre de logement avant d'obtenir un permis de construction.

Cette obligation ne s'appliquera toutefois qu'aux seuls arrondissements montréalais, puisque les villes défusionnées de l'île de Montréal ne seront pas soumises au nouveau règlement, pas plus que les autres municipalités de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM).

Elle ne s'appliquera pas non plus aux projets de rénovation, mais uniquement à la construction de tout nouveau logement. Ainsi, un propriétaire qui souhaiterait restaurer de fond en comble son immeuble de logements n'y sera pas soumis, tandis que la conversion d'une ancienne usine, par exemple, y sera assujettie. Bon an mal an, il se construit environ 7000 logements par année à Montréal.

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La Ville prévoit que son nouveau règlement aura des retombées concrètes : chaque année, il engendrera la construction de 600 logements sociaux et 13,7 millions de dollars en contributions financières; 500 logements familiaux au prix courant; ainsi que 1000 logements abordables, dont 300 logements familiaux, prévoit-elle.

Appelée à préciser sa stratégie en matière de logement social, la mairesse a louangé l'entente de principe conclue la semaine dernière avec Molson-Coors et un consortium privé sur l'avenir des terrains de la brasserie – un accord qui prévoit la cession de certains terrains à la Ville de Montréal, qui s'en servira notamment pour construire des logements sociaux.

« On veut encourager d'abord et avant tout les promoteurs à nous céder des terrains », a-t-elle admis, mercredi, en point de presse.

18 mois pour s'adapter

Comme la mairesse Plante l'avait confié à Radio-Canada au mois de mars, le Règlement pour une métropole mixte n'entrera pas en vigueur avant le 1er janvier 2021. Il devra toutefois franchir plusieurs étapes d'ici là.

Adopté à huis clos mercredi matin par le comité exécutif, le projet de règlement sera soumis au prochain conseil municipal, qui s'ouvrira lundi prochain. Il sera ensuite analysé par l'Office de consultation publique de Montréal, qui tiendra des séances d'information et d'audition des opinions sur le sujet cet automne.

Quant à l'adoption du règlement dans sa forme définitive, elle est prévue au début de 2020.

En cours de route, la Ville de Montréal modifiera sa Stratégie d’inclusion de logements abordables dans les nouveaux projets résidentiels pour refléter les balises du futur règlement. Adoptée en 2005 par l'administration Tremblay – puis révisée en 2015 par celle de Denis Coderre –, cette stratégie prévoit déjà l'obligation d'inclure minimalement 15 % de logements sociaux et 15 % de logements abordables dans tous les projets immobiliers d'au moins 100 unités qui nécessitent des dérogations réglementaires majeures.

Inquiétudes dans le milieu des affaires

Consultés en amont de nouveau règlement, les promoteurs demeurent toutefois méfiants à l'idée de voir la Ville de Montréal leur imposer un seuil minimal de logements sociaux, abordables et familiaux à inclure.

S'il salue « la volonté de la Ville d’offrir un cadre davantage prévisible », l'IDU regrette que l'imposition de nouvelles règles soit élargie aux projets qui ne nécessitent pas de dérogations réglementaires majeures. Les promoteurs, rappelle-t-il, « ont transigé l’acquisition de terrains à une juste valeur marchande ». Or, « la Ville de Montréal s’approprie une partie de cette valeur sans juste compensation, ce qui, aux yeux de l’IDU, est inacceptable ».

L'APCHQ craint quant à elle que la nouvelle réglementation engendre « certains aspects et effets indésirables [qui] pourraient même s'avérer contraires aux objectifs de la politique ». Son vice-président François Vincent évoque la hausse envisagée de 4 % des prix des copropriétés au centre-ville. « Quatre pour cent, sur un condo qui vaut 350 000 $, ça représente 14 000 $. C'est l'équivalent d'une mise de fonds. Cette deuxième mise de fonds symbolique, est-ce qu'elle va convaincre de nombreuses familles de quitter Montréal? », demande-t-il.

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L'opposition officielle à l'Hôtel de Ville estime elle aussi que le règlement « manque de vue d’ensemble par rapport aux autres villes de la région métropolitaine de Montréal ». « Sans concertation à travers la CMM, nous craignons que les projets immobiliers se dirigent vers la banlieue au cours des prochaines années », a indiqué son chef, Lionel Perez.

Le règlement réduit l’attractivité de Montréal au profit des couronnes nord et sud.

Le président et chef de la direction de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain, Michel Leblanc, conclut pour sa part que plusieurs promoteurs se dépêcheront de construire d'ici 2021. « Peut-être qu'on aura un boom de projets dans les prochains mois de gens qui veulent réaliser leur projet sous le régime actuel », pressent-il.

Des besoins immenses

Le Front d'action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), qui milite depuis des années pour des logements sociaux, trouve quant à lui que l'administration Plante manque de courage et d'ambition en repoussant l'entrée en vigueur du règlement à 2021, alors que Montréal vit déjà une pénurie de logements abordables. « Les sites pour développer se font de plus en plus rares », a souligné Céline Magontier, responsable des dossiers femmes pour le FRAPRU. « Alors, attendre deux ans, ça nous paraît trop long. »

« Moi, les promoteurs immobiliers ne me font pas pleurer en ce moment, a-t-elle ajouté. Moi, ce qui me fait pleurer, ce sont les ménages qui se retrouvent à la rue; ce sont les ménages qui se font évincer, sortir de leur milieu de vie. »

Projet Montréal a promis lors de la plus récente campagne électorale de faire construire 6000 logements sociaux et 6000 logements abordables au cours de son mandat, qui devrait théoriquement prendre fin à l'automne 2021. La formation politique de Valérie Plante avait aussi promis d'obliger les promoteurs à inclure 20 % de logements familiaux pour les grands projets d’habitation dès sa première année au pouvoir – une promesse qu'elle n'a pas réussi à honorer.

Le taux d'inoccupation a chuté sous la barre des 2 % à Montréal en 2018. Aux dernières nouvelles, la liste d'attente pour un logement de l'Office municipal d'habitation de Montréal comptait 23 000 noms.

Avec la collaboration de Benoît Chapdelaine et Jean-Sébastien Cloutier