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Crise du logement : Montréal mise sur un nouveau modèle

Des grues sont utilisées pour construire une tour à condos près du centre-ville de Montréal.

La Ville de Montréal obligera les promoteurs immobiliers à réserver certaines parts de leurs projets à des logements abordables et sociaux.

Photo : La Presse canadienne / Graham Hughes

La Presse canadienne

Pendant que Toronto et Vancouver peinent à maintenir abordable leur marché immobilier, la Ville de Montréal croit que son nouveau modèle de développement l'aidera à réussir là où d'autres ont échoué.

La croissance économique à Montréal a atteint presque 3 % en 2018, un sommet parmi les grandes villes canadiennes. Son marché immobilier a surpassé celui de Toronto et de Vancouver pour la première fois depuis 1998.

Pendant que le prix des maisons continue d'augmenter, les autorités municipales s'apprêtent à adopter un avis de règlement qui obligera les promoteurs immobiliers à construire un certain nombre de logements sociaux, abordables et familiaux dans chaque nouvelle tour résidentielle.

La Ville a promis que les nouvelles règles seront suffisamment flexibles pour ne pas entraver l'essor de la construction, mais les promoteurs craignent qu'elles les empêchent de construire des projets rentables.

« C'est une première en Amérique du Nord, déclare fièrement le responsable du développement économique et commercial, de l'habitation et du design au comité exécutif de Montréal, Robert Beaudry. Il est fondamental pour nous d'être des pionniers. Nous allons tenir parole, et je suis convaincu que cela inspirera d'autres grandes villes au pays. »

Montréal, moins inquiétante que Vancouver

L'administration de la mairesse Valérie Plante avait prévu de présenter sa nouvelle politique il y a plusieurs mois, mais les négociations avec les promoteurs ont nécessité plus de temps que prévu. Mme Plante demeure inébranlable et déterminée à tenir sa promesse électorale d'accroître le nombre de logements abordables.

Le futur règlement vise à aider des citoyens comme Richard Martin, un homme âgé de 54 ans, qui consacrait près de 85 % de ses revenus à payer un loyer mensuel de 495 $ avant de s'installer dans un logement social en janvier 2017.

« Auparavant, je devais aller à une banque alimentaire tous les mois », se souvient M. Martin.

Aujourd'hui, son loyer est subventionné à 75 %, principalement par le gouvernement québécois. Il demeure dans une coopérative d'habitation où tous les résidents sont copropriétaires et gèrent le bâtiment.

Consacrer 85 % de son budget au loyer était insoutenable, dit M. Martin, qui continue de bénéficier de l'aide sociale.

Selon un rapport de Recherche économique RBC publié en mars, c'est la triste réalité que vit la population de Vancouver.

Les prix des logements à Vancouver ont augmenté si rapidement, de manière si spectaculaire, que le gouvernement de la Colombie-Britannique a imposé une taxe de 15 % aux acheteurs étrangers en 2016.

La mesure n'a pas été vraiment efficace. Selon la RBC, si les reventes de maison ont dégringolé de 58 % depuis le début de 2016, les coûts de propriété représentent encore 84,7 % du revenu des ménages.

À Toronto, où la taxe provinciale imposée aux acheteurs étrangers a été instituée à la fin de 2017, la part du revenu d'un ménage nécessaire pour couvrir les coûts liés au logement est de 66 %. La situation est beaucoup moins préoccupante à Montréal, car ce pourcentage est de 44,5 %, selon la RBC.

Une grue est visible devant la Tour du CN entourée de tours à condos au centre-ville de Toronto.

À Toronto, les ménages dédient en moyenne 66 % de leur budget aux coûts liés à l'habitation.

Photo : La Presse canadienne / Cole Burston

« 20-20-20 »

Le futur règlement montréalais s'appliquerait aux tours résidentielles contenant un nombre indéterminé de logements, souligne M. Beaudry. Celui-ci n'a pas voulu en préciser le nombre à cause des négociations qui sont encore en cours. Mme Plante avait fait campagne en promettant d'obliger tous les promoteurs à inclure 20 % de logements sociaux, 20 % de logements abordables et 20 % de logements familiaux dans leurs projets.

Par exemple, si un promoteur souhaite construire une tour de 100 appartements, il devra en réserver 20 % au logement social, c'est-à-dire à des logements dont le loyer est subventionné totalement ou partiellement par le gouvernement. Ces appartements pourraient ne pas faire partie du bâtiment, mais pourraient être construits sur un terrain avoisinant cédé à la municipalité, avance M. Beaudry.

Cette tour de 100 appartements devrait aussi comprendre 20 logements « abordables ». Les autorités municipales avanceront la majeure partie de l'acompte, mais le propriétaire du logement devra rembourser cette somme lors de la vente.

Mme Plante souhaitait aussi que les projets résidentiels comprennent 20 % d'appartements « familiaux » – des condos comptant trois chambres ou plus.

M. Beaudry dit que son service avait dessiné une carte détaillée divisant la ville en différents secteurs en fonction de la valeur des propriétés. Un logiciel aurait été mis au point pour aider les promoteurs à entrer les données de leur projet pour déterminer le nombre de logements sociaux, abordables et familiaux qu'ils devront prévoir.

Roger Plamondon, le président de Broccolini, un important acteur du marché de la construction immobilière à Montréal et à Toronto, souhaite que l'administration de Mme Plante comprenne que la politique du « 20-20-20 » ne peut pas être mise en vigueur de façon uniforme sur tout le territoire de Montréal.

Le prix des terrains et la demande de condos ne sont pas les mêmes au centre-ville que dans les quartiers les plus éloignés, fait-il valoir. À la suite des rencontres qu'il a eues avec l'administration municipale, M. Plamondon dit avoir bon espoir que son point de vue a été pris en compte.

Il reconnaît la nécessité d'un « marché équilibré » où les logements haut de gamme peuvent coexister avec des logements sociaux et abordables. Selon lui, la Ville doit comprendre que les « capitaux sur le marché sont très mobiles ».

Jusqu'à présent, ce capital n'a pas déserté la ville. Au contraire, il est en croissance. Montréal profite du fait qu'elle n'a pas imposé de taxe aux acheteurs étrangers. Le marché immobilier haut de gamme a battu des records en 2018 et devrait maintenir le rythme en 2019, selon la firme Sotheby's International Realty.

L'administration montréalaise espère que cette période d'abondance ne profitera pas seulement aux plus riches.

Grand Montréal

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