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Logement social, abordable et familial : Montréal entrevoit un impact limité sur les prix

Un tour à condos en construction.

Montréal vit un véritable boom immobilier depuis quelques années. Mais les opposants au règlement d'inclusion craignent un ralentissement dans la construction si le projet de l'administration Plante va de l'avant.

Photo : Radio-Canada / Martin Thibault

Jérôme Labbé

Une nouvelle étude réalisée par la Ville de Montréal indique que le prix des condos et les loyers augmenteront tout au plus de 4 % si l'administration Plante va de l'avant avec son règlement obligeant les promoteurs à inclure la construction de logements sociaux, abordables et familiaux dans leurs projets.

Les détails de ce projet de règlement n'ont pas encore été révélés. Mais un document de travail qu'a pu consulter Radio-Canada révèle un aperçu de ce qu'il contiendra.

Ce règlement est dans l'air depuis la dernière campagne électorale, à l'automne 2017, lorsque Projet Montréal a promis de faire en sorte que tous les projets immobiliers d'envergure comprennent dorénavant 20 % de logements sociaux, 20 % de logements abordables et 20 % de logements familiaux (des logements comprenant au moins cinq pièces, dont trois chambres). Dans le milieu, on évoque souvent « la règle du 20/20/20 ».

Cette règle risque toutefois de devoir changer de nom, puisque plusieurs paramètres varieront en fonction des secteurs géographiques de Montréal. Ainsi, les promoteurs pourraient se voir imposer des seuils moins élevés dans certains secteurs, où l'on pourrait parler de « 20/15/20 » ou de « 20/20/10 », par exemple. De plus, le nombre d'unités à partir duquel les promoteurs devront obligatoirement se plier à la nouvelle réglementation variera d'un endroit à l'autre.

Les détails seront connus dans les prochaines semaines, puisque l'administration Plante entend déposer son projet de règlement le 17 juin, lors de la prochaine séance ordinaire du conseil municipal.

Mais déjà, une étude d'impact économique réalisée à l'interne par le Service de l'habitation laisse entendre que les conséquences sur le marché immobilier résidentiel seront limitées, et ce, même si les promoteurs refilent l'entièreté de la facture aux acheteurs et aux locataires.

Un impact faible, voire « nul », sur le marché

Le document de travail, daté du 27 mai, évoque une augmentation du prix des condos de 4 % tout au plus pour les projets résidentiels qui ne sont pas actuellement soumis à la Stratégie d’inclusion de logements abordables dans les nouveaux projets résidentiels.

La Stratégie d’inclusion de logements abordables dans les nouveaux projets résidentiels prévoit déjà l'obligation d'inclure minimalement 15 % de logements sociaux et 15 % de logements abordables dans tous les projets immobiliers d'au moins 100 unités qui nécessitent des dérogations réglementaires majeures. Les promoteurs peuvent aussi choisir de verser une contribution financière équivalant à 20 % de la valeur totale des unités construites.

Dans le cas des projets résidentiels qui sont déjà assujettis à cette stratégie d’inclusion, « l'impact économique est nul, et même dans certains cas, positif, en raison des divers nouveaux incitatifs », peut-on lire dans le document de travail.

« Aussi, l'impact sur l'ensemble du marché immobilier se situe entre 0 et 2 % », concluent les auteurs du rapport.

Une guerre de chiffres en vue?

Ces résultats tranchent nettement avec ceux dévoilés plus tôt ce printemps par le Groupe Altus dans une étude commandée par l'Institut de développement urbain (IDU) et l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (APCHQ).

Celle-ci estimait que, « sans compensation », le règlement d'inclusion de la Ville aurait pour effet de faire bondir le prix des condos et les loyers de 16 % au centre-ville de Montréal.

Les résultats du Groupe Altus laissaient aussi entrevoir un impact en périphérie de 6 % sur le prix des condos et de 9 % sur les loyers.

La Ville de Montréal ne remet pas en question les données utilisées par le Groupe Altus; elle s'est elle-même basée sur plusieurs de ces données pour réaliser sa propre étude, plaide-t-elle.

Mais l'étude commandée par l'IDU et l'APCHQ « ne prenait pas en compte tous les incitatifs et tous les détails de notre règlement actuel », fait valoir Robert Beaudry, responsable du développement économique, de l'habitation et du design au comité exécutif de la Ville de Montréal.

Ils ont fait cette étude-là beaucoup trop tôt, sans savoir toutes les données du règlement.

Robert Beaudry, comité exécutif de la Ville de Montréal

M. Beaudry reproche par exemple à l'étude réalisée par le Groupe Altus d'avoir pris pour hypothèse que les promoteurs auront l'obligation de construire 20 % de logements familiaux à un prix plafond de 400 000 $.

Les logements familiaux n'auront pas nécessairement à être abordables, souligne-t-il. Mais s'ils le sont, ils pourront être classés dans les deux catégories. Idem pour les logements sociaux qui répondront aux critères des logements familiaux (au moins cinq pièces, dont trois chambres).

Un an et demi pour s'adapter

Même si le calendrier a été légèrement modifié le mois dernier, l'administration Plante maintient que son règlement entrera en vigueur le 1er janvier 2021.

D'ici là, le projet de règlement devra être soumis au conseil municipal, dans trois semaines, puis à l'Office de consultation publique de Montréal (OCPM), qui l'étudiera l'automne prochain.

En cours de route, la Stratégie d’inclusion de logements abordables dans les nouveaux projets résidentiels sera modifiée pour refléter les balises du règlement, explique M. Beaudry. D'ici le 1er janvier 2021, elle continuera de ne s'appliquer qu'aux seuls projets de 100 unités et plus qui nécessitent des dérogations réglementaires majeures. Puis elle disparaîtra complètement pour faire place au règlement.

Projet Montréal a promis lors de la plus récente campagne électorale de faire construire 6000 logements sociaux et 6000 logements abordables au cours de son mandat, qui devrait théoriquement prendre fin à l'automne 2021. La formation politique de Valérie Plante avait aussi promis d'obliger les promoteurs à inclure 20 % de logements familiaux pour les grands projets d’habitation dès sa première année au pouvoir – une promesse qu'elle n'a pas réussi à honorer.

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