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analyse

Hypothèque 30 ans? Oubliez ça!

Une pancarte à vendre dans l'arrondissement Rosemont–La Petite-Patrie.

Le gouvernement fédéral semble fermer la porte à l'octroi d'hypothèques étalées sur 30 ans.

Photo : Radio-Canada

Gérald Fillion

Le gouvernement Trudeau n'est pas chaud à l'idée de permettre l'offre d'hypothèques à plus long terme, jusqu'à 30 ans. Dans le cadre d'un événement de l'Association canadienne des constructeurs d'habitations, jeudi matin, dans le sud de l'Ontario, le premier ministre a dit préférer une approche qui ne viendra pas « perturber le marché de façon inattendue ».

C’est une porte qui semble se refermer alors que l’industrie espère revigorer certains marchés où les ventes ont sérieusement ralenti, particulièrement à Toronto et à Vancouver. À titre d’exemple, selon la Chambre immobilière du Grand Vancouver, les ventes de résidences, en avril, se situaient à 43,1 % sous la moyenne des ventes depuis 10 ans dans la région.

Le gouverneur de la Banque du Canada a fait un plaidoyer, en début de semaine à Winnipeg, en faveur des hypothèques à long terme. Stephen Poloz n’a pas parlé spécifiquement de prêts sur une période d’amortissement de 30 ou de 35 ans plutôt que de 25 ans, comme c’est le cas présentement. Mais il a évoqué la possibilité qu’on encourage les Canadiens à conclure des contrats hypothécaires dépassant un terme de 5 ans.

« Le calcul est simple, a dit Stephen Poloz : environ 20 % de tous les prêts hypothécaires de 5 ans sont renouvelés chaque année. Cela représente un grand nombre de ménages. Si tous les prêts hypothécaires étaient de 10 ans, seulement 10 % de ces propriétaires renouvelleraient leur prêt chaque année. »

Réduire les risques

Du point de vue du décideur public qu’est la Banque du Canada, Stephen Poloz est d’avis que des prêts à des termes plus longs contribueraient « à la sûreté du système financier et à la stabilité de l’économie ».

Pour le consommateur, « ce type de prêts permet de réduire les risques de renouveler à un taux d’intérêt plus élevé ». Et puis, pour un propriétaire, le gouverneur Poloz dit que ça lui permet « d’accroître davantage la valeur nette de sa propriété entre les renouvellements ».

Le premier ministre Trudeau reconnaît, de son côté, qu’une période d’amortissement hypothécaire de 30 ans comporte certains avantages pour les emprunteurs. « Oui, ça peut réduire les paiements hypothécaires mensuels, a dit Justin Trudeau. Mais, dans l’ensemble, ça vient augmenter le montant que vous allez payer en intérêt. »

Et donc, il préfère mettre en valeur le programme que son gouvernement a annoncé dans le budget du ministre des Finances Bill Morneau le 19 mars dernier, qui s’appuie davantage sur un partage des risques entre les emprunteurs et les prêteurs. Il s’agit d’un prêt hypothécaire sans intérêt de la SCHL représentant de 5 % à 10 % du prix d’achat d’une maison. Ce montant s’ajoute à la mise de fonds et vient réduire le prêt hypothécaire à la banque.

« À titre d’exemple, est-il écrit dans le budget, si un emprunteur achète une habitation de 400 000 $ avec une mise de fonds de 5 % et un prêt hypothécaire avec participation de la SCHL de 5 % (20 000 $), le montant de l’hypothèque assurée de l’emprunteur serait réduit, passant de 380 000 $ à 360 000 $, ce qui lui permet de réduire sa facture hypothécaire mensuelle. »

Redéfinir le partage des risques

Il faut bien comprendre que l’enjeu, finalement, consiste à maintenir un marché immobilier en bonne santé, favoriser l’accès à la propriété, sans pour autant alourdir l’endettement des Canadiens et les dangers qui y sont associés.

Stephen Poloz a expliqué clairement l’intérêt d'entreprendre de nouvelles initiatives hypothécaires comme celle qui a été dévoilée dans le budget :

« Ce type de prêt hypothécaire, dont il existe de nombreuses variantes possibles, a été analysé en profondeur par deux économistes américains : Atif Mian et Amir Sufi. Essentiellement, a dit Stephen Poloz, l’idée consiste à redéfinir le partage des risques entourant un prêt hypothécaire entre l’emprunteur et le prêteur. Étant donné que le prêt est partagé, comme les actions d’une entreprise, les risques le sont aussi. Évidemment, le prêt hypothécaire avec participation ne fait pas disparaître les risques. Ce qu’il faut retenir, c’est que les prêteurs sont mieux placés que les emprunteurs pour supporter le risque, car ils peuvent diversifier leurs risques parmi de nombreux emprunteurs. Les emprunteurs sont disposés à payer pour réduire le risque, soit en acceptant un taux d’intérêt plus élevé, soit en partageant leurs gains ou leurs pertes en capital avec leur prêteur. Dans le cas du Canada, qui possède des normes rigoureuses de souscription de prêts hypothécaires, cette redistribution du risque rendrait probablement le système financier plus sûr au bout du compte. »

Le gouvernement fédéral a aussi annoncé une hausse du plafond de retrait au Régime d’accession à la propriété, de 25 000 à 35 000 $. Il s’agit d’initiatives mesurées pour stimuler le marché, qui semblent plus prudentes que d’augmenter la période d’amortissement à 30 ans. Pourquoi? Parce que l’endettement des Canadiens est élevé, nous en avons parlé souvent.

Selon Statistique Canada, à la fin 2018, la dette moyenne des ménages, sur le marché du crédit, représentait 174 % de leur revenu disponible. Autrement dit, pour chaque tranche de 100 $ de revenu disponible, les ménages ont une dette de 174 $.

Ce taux d’endettement monte sans cesse. Il est passé de 100 à 150 % de 1997 à 2009, puis à 160 % en 2013, et à plus de 170 % en 2016. La dette sur le marché du crédit à la consommation et des prêts hypothécaires, par rapport à la valeur nette des ménages, a progressé aussi au cours des dernières décennies. Elle a reculé légèrement après 2012, mais elle demeure plus élevée qu’il y a 20 ans.

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