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Location de chalets à court terme : l'enfer, c'est les voisins

Un lac à la tombée du jour, avec un quai en bois, des chaises et une embarcation; au premier plan, le feuillage d'un arbre.

En 2017, le Québec comptait 146 118 chalets, selon le portrait statistique de l’évaluation foncière municipale.

Photo : Radio-Canada / Radio-Canada/courtoisie

Radio-Canada

Au Québec, un nombre indéterminé de propriétaires louent leur chalet au noir sans « attestation de classification », sans égard au zonage et quelquefois dans l'irrespect des règlements sur le bruit et la nuisance. Sans compter qu'un chalet qui fonctionne au triple, voire au quintuple de sa capacité, c'est dur sur un égout... Portrait d'un fouillis.

Un texte d'Anne Marie Lecomte

Depuis 10 ans, Saint-Faustin–Lac-Carré, dans les Laurentides, embauche chaque été une firme de sécurité pour assurer « la quiétude » de ce village, voisin de Mont-Tremblant.

Cette année, à la demande de la municipalité, les agents de Garda World se consacrent à la surveillance des « résidences de tourisme problématiques », c'est-à-dire les chalets loués pour des périodes de moins de 31 jours.

Le but de la municipalité? Documenter ces cas problèmes pour faire cesser le bruit qu'engendre cette succession de vacanciers et, le cas échéant, faire cesser la location illégale.

Du vendredi jusqu'à tôt dans la nuit du samedi au dimanche, les agents de Garda World font leur tournée et prennent des notes. « Votre musique est un peu forte, pouvez-vous baisser ça? », demandent-ils aux fêtards. En tout temps, les résidents peuvent appeler la firme. Au besoin, en dehors des heures de garde, une patrouille de Garda peut être dépêchée de Sainte-Agathe-des-Monts à Saint-Faustin–Lac-Carré, un trajet d'une vingtaine de minutes.

« Lorsque c’est prouvé qu’une résidence de tourisme est toujours bruyante, la plainte des citoyens est envoyée à la Sûreté du Québec [SQ] », explique le maire de Saint-Faustin–Lac-Carré, Pierre Poirier.

Ce n'est pas que le voisin fasse de l'argent avec sa résidence de tourisme qui dérange le monde. C'est quand la quiétude prend le bord...

Gilles Bélanger, directeur général de Saint-Faustin–Lac-Carré

Résidences de tourisme : maisons, chalets ou appartements meublés qui comprennent obligatoirement une cuisinette et une ou plusieurs chambres. Classées sur une échelle de 0 à 5 étoiles.

Des agents privés pour faire la police

De l'avis de Gilles Bélanger, directeur général de Saint-Faustin–Lac-Carré, au moins deux autres municipalités de la MRC des Laurentides font appel à une firme de sécurité pour faire respecter leurs règlements. Sur les 2500 kilomètres carrés que couvre la MRC, dit-il, la SQ ne suffit pas à la tâche. Entre un accident de voiture et un appel pour nuisance, les policiers s'occuperont de l'accident en priorité, précise-t-il.

La photographie met en évidence une roue avant de l'auto-patrouille.

Un véhicule de la SQ

Photo : Radio-Canada / Jonathan Dupaul

« Garda vient compléter, explique Gilles Bélanger. Évidemment, des citoyens disent qu'ils paient en double... Mais mettre plus de policiers, ça coûterait encore plus cher! »

La mission de surveillance des chalets coûte 15 000 $ cette année à Saint-Faustin–Lac-Carré. Elle est tellement efficace que la municipalité songe à la renouveler l'an prochain.

Non pas que les plaintes aient diminué. C'est que, maintenant, elles sont mieux documentées.

Parlons d'abord du bruit. Histoire d'inciter « les propriétaires à louer à des gens fiables », comme dit le maire Poirier, Saint-Faustin–Lac-Carré remet tant au locateur qu'au locataire des amendes fixées au maximum permis par la loi, soit 500 $ ou 1000 $.

« La réalité, c'est que deux ou trois amendes ne vont pas dissuader quelqu'un de louer son chalet à l'année à coups de 1000 $, 1500 $ par semaine, dit Gilles Bélanger. Alors, les gens contestent les amendes. »

Ne loue pas son chalet qui veut

En 2017, le Québec comptait 146 118 chalets, selon le portrait statistique de l’évaluation foncière municipale. Les Laurentides et le Saguenay–Lac-Saint-Jean sont les régions qui en ont le plus.

Carte des chalets au Québec.

Carte des chalets au Québec

Photo : Radio-Canada

Au Québec, un propriétaire désireux d'exploiter « une résidence de tourisme » doit obtenir de la Corporation d'industrie touristique du Québec (CITQ) une attestation de classification. En date du 1er août, près de 6100 de ces résidences étaient répertoriées par la CITQ.

Une personne qui exploite ou donne lieu de croire qu’elle exploite un établissement d’hébergement touristique sans détenir une attestation de classification commet une infraction et s’expose à des amendes pouvant varier de 2500 $ à 100 000 $.

Depuis juin, il revient à Revenu Québec de rappeler aux établissements d'hébergement touristiques, y compris les chalets, qu'ils doivent déclarer tous les revenus obtenus par location. En juillet seulement, les inspecteurs du fisc ont visité près de 2000 exploitants en tourisme et remis 600 avertissements de non-conformité.

Par-dessus le marché, il est dans l'intérêt des propriétaires de préciser à leur assureur qu'ils louent leur chalet. Sinon, ils pourraient ne pas être indemnisés en cas de sinistre.

« Sans doute l’assureur ne changera pas grand-chose si le chalet est loué au beau-frère pour un week-end, explique Anne Morin, du Bureau d'assurance du Canada (BAC). Mais s'il est loué toutes les fins de semaine, ce n’est pas le même genre d’activités ni de risques. »

« Voyez à quoi les municipalités sont confrontées? »

À Saint-Faustin–Lac-Carré, toute résidence à moins de 150 mètres d'un cours d'eau ne peut être louée, à moins de disposer d'un droit acquis. (En septembre, ce seuil pourrait passer à 300 mètres.) Ce n'est qu'après étude du dossier que la municipalité confère à un propriétaire un droit d'« usage conditionnel » pour louer sa résidence.

Les propriétaires mis à l'amende qui persistent à enfreindre les règles peuvent être traînés en justice. À Saint-Faustin–Lac-Carré, au besoin, ce sont les agents de Garda World qui agissent comme témoins.

Par exemple l'an dernier, la Ville a eu recours à Garda pour « simuler une location » chez un propriétaire qui ignorait les avis d'infraction depuis 18 mois. « On est venus à bout d’avoir des témoins, en cour, pour faire fermer cette résidence-là », s'exclame Pierre Poirier.

Voyez à quoi nous, les municipalités, sommes confrontées? C’est pas évident!

Pierre Poirier, maire de Saint-Faustin-Lac-Carré

Les résidences de tourisme ne sont pas toutes sources de problèmes, insiste le maire : « On en a plusieurs dont on n'entend jamais parler et les voisins sont contents ».

« Mais un ou deux récalcitrants nous font une mauvaise réputation, et à cause d’eux, tout le monde paie », déplore Pierre Poirier.

Et les taxes…

Outre la TPS et la TVQ, les établissements hôteliers, les gîtes et les résidences de tourisme – qui comprennent les chalets – doivent payer une taxe sur l'hébergement lorsque le séjour dure moins de 32 jours consécutifs et qu'il s'effectue dans un établissement de l'une des régions touristiques du Québec qui a fait la demande, auprès du gouvernement du Québec, de l'application de cette taxe dans la région visée.

Le règlement, c'est le règlement

Saint-Sauveur s'évertue aussi à contrer la location illégale de chalets à court terme, sans mener pour autant « une chasse aux sorcières », affirme Jean Beaulieu, directeur général de la Ville depuis 2005. « Personne n'épluche Internet pour repérer les locations sur le territoire, dit-il. Saint-Sauveur compte 7000 bâtiments; on agit sur délation des voisins. »

La location de chalets est permise sur environ 10 % du territoire de cette municipalité des Laurentides qui a remporté en Cour d'appel une cause l'opposant à deux propriétaires de cinq résidences. Cette saga judiciaire de cinq ans a coûté 200 000 $ en honoraires d'avocats aux citoyens de Saint-Sauveur.

Mais le jeu en vaut la chandelle, affirme Jean Beaulieu : « Un règlement, si tu ne le fais pas appliquer, ça ne donne absolument rien de l'avoir ».

Le maire de Sainte-Catherine-de-Hatley, en Estrie, est aussi de cet avis : Jacques Demers affirme que seule la jurisprudence montre aux propriétaires récalcitrants que la Ville « ne laissera pas passer » la location illégale. « Ils voient notre historique », dit M. Demers, aussi président de la Fédération québécoise des municipalités (FQM).

Jacques Demers, maire de Sainte-Catherine-de-Hatley.

Jacques Demers, maire de Sainte-Catherine-de-Hatley.

Photo : Radio-Canada / Stéphanie Blanchet

Dix personnes par chambre...

Il y a plus : ces locataires de passage ont un impact environnemental non négligeable, selon Jean Beaulieu, de Saint-Sauveur. Dans cette ville qui voit chaque été sa population doubler pour atteindre quelque 7000 personnes, ce ne sont pas toutes les propriétés qui sont desservies par un réseau d’aqueduc et d’égouts.

Dans les zones non urbanisées, les gens ont une fosse septique, un champ d’épuration et un puits. Et le permis est accordé en fonction du nombre de chambres à coucher de leur habitation. Or, quand une maison reçoit régulièrement une horde d'invités, cela a des répercussions sur la nappe phréatique des voisins ou la qualité de l’eau rejetée dans les installations septiques, estime M. Beaulieu.

On s'attend à ce que 6 personnes vivent dans un chalet de trois chambres. Mais s'il y en a 30 chaque week-end qui garent 10, 15 ou 20 autos dans la cour... C’est comme un hôtel, là!

Jean Beaulieu, DG de Saint-Sauveur

De plus, ces situations créent une iniquité fiscale pour les vrais hôteliers qui, eux, paient des taxes en bonne et due forme, plaide Jean Beaulieu.

Un lopin de terre chaudement disputé

Des chaises sur un quai sur le bord du lac.

Un lac bordé par de nombreuses infrastructures riveraines appartenant aux résidants.

Photo : Radio-Canada

Dans la MRC de Memphrémagog, 119 personnes ont signé une pétition réclamant de la municipalité d'Eastman qu'elle interdise la location de chalets dans leur secteur.

Le conseil pourrait passer au vote le 4 septembre prochain; c'est ce qu'espère l'Association pour la protection de l'environnement du lac Stukely (APELS), à l'origine de la pétition.

Le secteur en litige fait tout au plus un kilomètre et demi de superficie, évalue Claude Desautels, trésorier de l'Association. « Des terrains si petits, ça veut dire que le voisin est proche! », dit-il.

Ces cinq dernières années, M. Desautels a vu arriver dans les chemins bordant le lac des propriétaires bien décidés « à faire de l'argent ». Deux ou trois d'entre eux exploiteraient leur résidence touristique en toute légalité, les autres n'auraient pas de permis.

Le voisinage de M. Desautels est peuplé à 20 % de résidents permanents comme lui. Claude Desautels cite le cas d'un de ses voisins, à quelques années de la retraite, qui songeait à « mettre sa maison à son goût » pour y couler ses vieux jours.

Fini ce beau projet : le futur retraité ne pense qu'à déménager parce que le chalet à côté (dûment certifié) est loué sans arrêt pour la fiesta. Une semaine, « du monde chaud » festoie dans le spa à six mètres de sa chambre à coucher. La semaine suivante, de joyeux lurons vomissent sur sa pelouse. La semaine d'après, d'autres estivants ont un gros chien qui... sur son terrain.

Il y a du monde sauvage. C’est de valeur, mais il y en a encore de ça.

Claude Desautels, résident d'Eastman

Ce perpétuel mouvement dans la communauté rend la communication difficile, et le bon voisinage, quasi impossible. « Le voisin qui te connaît, il sait que tu seras là la fin de semaine suivante, décrit Claude Desautels. Mais celui qui ne reste que le week-end se sacre bien de toi. »

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