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Difficile d'acheter un « plex » à Montréal

Pancarte « Duplex à vendre »

Il n'est pas rare que plusieurs acheteurs fassent des offres sur des immeubles locatifs.

Photo : Radio-Canada

Radio-Canada

La saison de l'immobilier bat son plein. C'est le moment de l'année où le plus grand nombre de transactions sont conclues. À Montréal, de nombreux acheteurs veulent mettre la main sur des duplex et des triplex. Mais obtenir ce type de propriété est de plus en plus difficile, parce que leur nombre diminue.

Un texte d'Olivier Bachand

Mission accomplie pour Véronique Barry, sa soeur et leurs conjoints respectifs. Fin janvier, ils ont enfin réussi à acheter un duplex dans l’arrondissement de Rosemont-La Petite-Patrie, où ils pourront emménager d'ici quelques mois.

Obtenir la propriété désirée a été une véritable course à obstacles parce que de nombreux acheteurs veulent faire l'acquisition d'immeubles de cinq logements et moins, comme des duplex et des triplex, surtout dans les quartiers centraux. « En tout, on a fait quatre offres, je ne sais plus combien de visites, honnêtement, des dizaines de visites. Finalement, on a trouvé quelque chose qui convenait à tout le monde », dit Véronique Barry.

Véronique, sa soeur et leur deux conjoints sont assis autour d'une table de cuisine.

Véronique Barry et son conjoint ont acheté un plex avec la soeur de Véronique et son conjoint. Le processus n'a pas été simple.

Photo : Radio-Canada

À deux occasions, ils ont dû présenter une offre en même temps que plusieurs autres acheteurs potentiels qui voulaient acquérir le même immeuble qu'eux. Ce genre de situation n'est pas rare dans le marché des « plex » ces temps-ci.

Le courtier immobilier Miguel Diaz, de Via Capitale du Mont-Royal, confirme que ces immeubles locatifs sont très prisés en ce moment. Il y a quelques semaines, il a piloté la vente d'un quintuplex situé dans Rosemont en quatre jours seulement.

La propriété a été affichée un jeudi, puis des visites libres ont été organisées le samedi et le dimanche. Le lundi suivant, 15 offres d'achat étaient sur la table, ce qui a fait grimper les enchères. « On demandait un prix de 699 000 $, puis on a terminé les conditions avec une offre qui est inébranlable à 802 000 $, donc c'est 103 000 $ au-dessus du prix demandé. »

Pour mettre la main sur un tel immeuble, « il faut être rapide, disponible et être capable de prendre des décisions rapidement, de faire une offre rapidement », dit Miguel Diaz. Dans bien des cas, il faut aussi être prêt à offrir davantage que le prix affiché pour clore une transaction, puisque plusieurs acheteurs sont en compétition.

L'offre ne suit pas la demande

Diverses raisons expliquent l'engouement pour les « plex ». Certains acheteurs comptent sur les revenus de loyer pour payer une partie de l'hypothèque, alors que d'autres sont attirés par la possibilité de faire des travaux pour occuper plus d'un étage, ou encore pour transformer ce type d'immeuble en maison intergénérationnelle.

L'agent immobilier et le visiteur regardent sur une feuille de papier les spécifications de la maison à vendre.

L'agent immobilier Philippe Van Cleemput explique les détails du plex qu'il fait visiteur à un acheteur potentiel.

Photo : Radio-Canada

L'offre ne suit cependant pas la demande, note le courtier immobilier Philippe Van Cleemput, de Royal LePage Tendance. « L'année passée, on a eu une baisse d'inscriptions, mais on a eu plus de demandes pour acheter des propriétés, donc on a augmenté le nombre de ventes, mais on a diminué le nombre de propriétés sur le marché. »

À Montréal, le nombre d'immeubles de cinq logements et moins qui ont été vendus a progressé de 6 % année après année de 2015 à 2017, passant de 2728 à 3052. La tendance se poursuit en ce début d'année.

À ces augmentations s'ajoutent deux autres facteurs qui créent un effet de rareté : les acheteurs potentiels se font de plus en plus nombreux et le nombre total de « plex » diminue. Selon le ministère des Affaires municipales, on en comptait 118 500 sur l'île de Montréal en 2017, soit 2400 de moins qu'en 2008, ce qui représente un repli de 2 %.

La taille du parc n'augmente pas, il n'y a pas de nouvelles constructions. Il y a même eu depuis les 10 dernières années un repli du nombre de plex sur l'île de Montréal, à cause entre autres d'immeubles convertis en copropiétés.

Paul Cardinal, directeur du service d'analyse de marché à la Fédération des chambres immobilières du Québec

Ce déséquilibre entre l'offre et la demande fait grimper les prix. Le prix médian des « plex » est passé de 469 000 $ en 2015 à 516 000 $ en 2017. Pour les deux premiers mois de l'année seulement, il a grimpé de 7 %, pour atteindre 542 000 $.

À l'heure actuelle, le marché des « plex » est à l'avantage des vendeurs dans tous les arrondissements de la ville, à l'exception de Montréal-Nord et de Rivière-des-Prairies-Pointe-aux-Trembles, où il est équilibré.

C'est dans les arrondissements centraux, comme Rosemont-La Petite-Patrie et Le Plateau-Mont-Royal, que les immeubles de cinq logements et moins sont les plus prisés. Des augmentations importantes du nombre de ventes ont été observées dans Mercier-Hochelaga-Maisonneuve et Ahuntsic-Cartierville au cours des mois de décembre, janvier et février derniers, comparativement à la même période il y a un an.

Conseils pour les acheteurs

Un agent immobilier pose une pancarte de visite libre devant un triplex.

Acheter un « plex » à Montréal est de plus en plus compliqué.

Photo : Radio-Canada

Offrir une somme plus élevée que le prix affiché est évidemment un moyen de mettre la main sur une propriété qui est très recherchée, mais il est aussi possible d'explorer d'autres avenues.

Les gens ont tendance à chercher dans des secteurs qui sont déjà très chauds, très populaires. Moi, ce que je dis toujours, c'est qu'il faut essayer de sortir des sentiers battus. En se décalant un peu des secteurs les plus en demande, deux rues plus loin, par exemple, des propriétés comparables vont se vendre 100 000 $ de moins.

Miguel Diaz, courtier

Une autre stratégie consiste à cibler des immeubles qui ont été affichés à des prix trop élevés et dont les propriétaires n'arrivent pas à se départir. « J'essaie d'amener mes clients dans des immeubles qui sont sur le marché depuis plusieurs mois, ce qui est inhabituel pour un "plex". Souvent, on est seuls, on a la chance de négocier et de démontrer que l'immeuble est trop cher pour en faire baisser le prix. »

Entrevue avec Marc Lacasse, courtier immobilier et porte-parole de la Chambre immobilière du Grand Montréal

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