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Une bulle immobilière va-t-elle éclater à Toronto comme en 1990?

Archives - Le marché immobilier à Toronto en 1987
Radio-Canada

Augmentation vertigineuse des prix des maisons, économie en croissance, forte demande dans l'immobilier : on retrouve aujourd'hui dans le marché immobilier du Grand Toronto certaines similitudes avec le marché de la fin des années 1980.

À l'époque, la période de forte croissance avait été suivie d'un effondrement de la demande et des prix des maisons. Est-ce que l'histoire pourrait se répéter?

Le déjà vu

À la fin des années 1980, les prix des maisons augmentent de plus de 20 % par année (36 % entre 1986 et 1987). Les hausses de prix touchent toutes les catégories de logements, autant les maisons unifamiliales que les condominiums, souligne Robert Hogue, économiste principal à la Banque Royale.

« Au début, la vigueur du marché reflétait une économie qui était robuste à l'époque, mais l'embellie du marché a atteint la surchauffe vers 1989, 1990. C'est qu'il y a eu beaucoup de spéculation », explique M. Hogue. « Il y avait beaucoup de flips et ç'a été le cas classique d'une bulle immobilière au Canada ».

 

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Puis en 1990, la « bulle » éclate. Les prix chutent. La dégringolade dure plusieurs années. Le prix moyen des maisons recule de 30%. Il a fallu attendre 1998 avant que les prix des maisons soient de nouveau en croissance.

L'histoire qui se répète

Est-ce que la situation actuelle dans le marché immobilier de Toronto est une répétition du scénario d'il y a 30 ans? « Il y a un certain parallèle à faire, mais c'est loin d'être un parallèle parfait », selon l'économiste Robert Hogue. Il note que dans les deux cas l'économie se porte bien, qu'il y a création d'emplois et qu'il y a aussi une importante croissance démographique.

Les différences? « La hausse des prix [récente dans le marché immobilier] a été beaucoup plus prononcée du côté unifamilial par rapport aux condos alors qu'à la fin des années 1980, c'était toutes catégories confondues ». Il souligne toutefois que les prix des condos commencent eux aussi à augmenter rapidement depuis quelques mois.

Existe-t-il une bulle immobilière? Robert Hogue refuse de parler de bulle. « Il y a des attentes qui sont trop fortes du côté des prix, tant du côté des vendeurs que des acheteurs. Nous sommes dans une dynamique psychologique qui a créé sa propre vigueur, son propre momentum ». Il remarque que plusieurs nouveaux acheteurs se sont précipités dans le marché plus tôt que prévu, de crainte que les prix n'augmentent encore de façon prononcée. Cela contribue à faire augmenter les prix. « Les gens se justifient en payant très cher, en se disant que dans six mois ou un an, on va être en avance par rapport à notre décision initiale ».

Il y a aussi présentement moins de construction de maisons neuves qu'il y a 30 ans. Les nouvelles constructions sont surtout dans des tours à condos, alors que dans les années 1980-1990, on comptait une forte construction résidentielle pour tous les types de logements.

L'analyste Dana Senagama, de la Société canadienne d'hypothèque et de logement, croit qu'il faut faire bien attention avant de comparer le marché actuel avec celui d'il y a 30 ans. « C'est une autre époque et des économies bien différentes ». La seule similitude qu'elle voit entre les deux époques est la croissance rapide et marquée des prix des propriétés.

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