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    NOS COORDONNÉES

    Adresse postale:
    La Facture
    Société Radio-Canada
    1400 René-Lévesque Est,
    3e étage
    Montréal (Québec)
    H2L 2M2

    Téléphone:
    514 790-2636 ou
    1 800 790-2636

    Télécopieur:
    514 597-7972


    HEURE DE DIFFUSION
    Mardi 19 h 30

    REDIFFUSION SUR RDI
    Samedi 17 h 30
    Dimanche 2 h 30


    - Maison en territoire agricole -
    Avez-vous déjà acheté une propriété en territoire agricole? En raison de la Loi sur la protection du territoire agricole, on ne peut pas faire ce que l'on veut dans ces zones vertes. La plupart des gens n'y connaissent pas grand-chose, et doivent donc se fier entièrement à des professionnels, des notaires et des arpenteurs-géomètres entre autres, qu'ils engagent pour s'assurer qu'ils n'auront aucun problème. Normand, un éducateur spécialisé de Québec, a fait ce que tout le monde aurait fait: il a accordé sa confiance à ces professionnels. Il le regrette amèrement aujourd'hui.

    Journaliste: François Dallaire
    Réalisateur: Louis Faure


    __________


    « J'ai toujours rêvé de vivre à la campagne, d'avoir des animaux. »

    En 2001, Alain quitte Québec pour s'établir à la campagne. Un ami lui avait parlé de la région de Portneuf. Il s'y rend et y découvre une ancienne piste de courses de chevaux. « J'en suis tombé amoureux », avoue-t-il.

    Une vieille écurie, une grange et une tour d'observation témoignent du passé du lieu. La maison du propriétaire fait face à un terrain de 500 000 pieds carrés, au centre duquel se trouve un étang. Tout cela, en plein cour de Saint-Alban.

    « Il y a eu des courses de 1989 jusqu'à l'an 2000, un peu comme à l'Hippodrome Blue Bonnets [.], mais avec des chevaux miniatures. C'était super populaire, c'était connu, ça se remplissait toutes les fins de semaine », ajoute Alain, qui n'a pas hésité et qui a acheté le tout pour 51 000 $.

    Deux ans après en avoir fait l'acquisition, il remet la propriété en vente et achète une résidence plus grande. Un couple lui offre 53 000 $ pour sa fermette.

    Ses malheurs vont alors commencer.

    Zonage problématique

    « J'étais au travail quand j'ai reçu un coup de téléphone du notaire du couple, explique Alain. Il avait découvert, après vérification auprès de la Commission de la protection du territoire agricole, que le terrain était entièrement zoné agricole, que la maison ne pouvait pas être là et que j'étais en infraction. »

    La vente est annulée. Pire, la Commission de la protection du territoire agricole ordonne à Alain de remettre les lieux dans leur état d'origine. Il doit donc détruire la maison, fondations comprises. « Il ne faut plus qu'il y ait de traces résidentielles. Il faut que ça redevienne vert, voué à l'agriculture », souligne-t-il.

    C'est le promoteur de courses de chevaux qui a construit cette maison en pleine zone agricole, et qui a vendu la propriété à Alain. Elle est en situation illégale depuis le début, soit depuis 1989.

    « Il n'y a jamais eu de demande de dézonage pour ce terrain, soutient Alain. Mais il y a eu installation d'une maison. »

    Le premier propriétaire plaide l'ignorance

    La facture a retrouvé le promoteur à Saint-Tite, dans une roulotte, où, comme des milliers d'autres amateurs de chevaux, il campait en prévision du festival western de l'endroit.

    Informé du fait qu'il avait illégalement construit une maison en zone agricole, il a plaidé l'ignorance. Pourtant, en 1989, il s'était adressé à la Commission de la protection du territoire agricole. Il avait alors obtenu la permission d'aménager certains bâtiments, mais uniquement pour tenir des courses de chevaux.

    Ayant eu affaire à la Commission, le promoteur pouvait difficilement ignorer que sa propriété était située en zone verte, mais il le nie. « J'étais sûr que j'appartenais au territoire du village », affirme-t-il.

    En plus, la permission de tenir des courses de chevaux qu'il avait obtenue était temporaire, comme on peut le lire sur le document officiel: « La présente autorisation est pour une durée de cinq ans seulement. »

    « Je pensais que j'avais le droit de faire des courses pour le reste de mes jours, insiste-t-il. Je n'aurais jamais dépensé autant d'argent pour organiser des courses si ça n'avait été que pour cinq ans. [.] Et nous n'aurions jamais habité là. »

    Dans les faits, le promoteur a contrevenu à la loi en organisant des courses de chevaux jusqu'en 2000. Il a même agrandi sa maison, au vu et au su de la municipalité.

    La municipalité juge qu'elle n'a pas à intervenir

    « Nous n'avons pas à juger si sa propriété est conforme ou pas aux normes de la Commission de la protection du territoire agricole. Nous avons à juger si elle est conforme à notre règlement municipal, soutient pour sa part le maire de Saint-Alban, Deny Lépine. Et à l'heure actuelle, elle l'est. »

    Effectivement, son champ d'épuration est conforme, et la maison est reliée au réseau municipal d'aqueduc. En 1994, la municipalité a même accordé au promoteur un permis de rénovation résidentielle.

    « Pour moi, ce n'était pas une résidence, poursuit Deny Lépine. Il n'habitait pas là à l'année. Ce n'est pas une résidence en zone verte. »

    Le promoteur jure pourtant que c'était sa résidence permanente. « Nous avons habité là 11 ans. Nous y étions même quand il n'y avait pas de courses, hiver comme été. [.] Tous ceux qui venaient me rendre visite me rendaient visite là. »

    « La municipalité aurait dû savoir qu'il ne pouvait pas y avoir de maison là. Mais la municipalité a perçu des impôts durant toutes ces années, remarque Alain. J'ai payé des impôts, moi. J'ai les avis d'imposition chez moi. »

    « Nous n'avons pas le devoir d'interpeller la Commission de la protection du territoire agricole, rétorque Deny Lépine. Nous pouvons le faire, mais nous n'en avons pas le devoir. »

    Personne n'informe l'acheteur

    Personne n'a jugé bon d'avertir Alain que la maison qu'il s'apprêtait à acquérir était située en zone verte. « Le certificat de localisation mentionnait que tout était correct. En tout cas, ça indiquait à mon notaire que c'était correct, plaide-t-il. C'est ce qui nous a permis de faire un acte notarié! »

    Le certificat de localisation en question a été rédigé et dessiné par un arpenteur-géomètre de L'Ancienne-Lorette, qui a refusé de rencontrer La facture. Mais l'Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec a accepté d'analyser son travail.

    C'est Pierre Richer qui s'en est chargé. Sa réponse à la question « Avez-vous réussi à savoir si la maison était ou non en zone verte en lisant le certificat de localisation? » a été on ne peut plus claire: « Non. »

    Et pour cause: l'arpenteur-géomètre auteur du certificat n'a pas tracé la ligne qui séparait la zone blanche, habitable, de la zone verte. Or, la presque totalité du terrain, incluant la maison, est en zone verte. L'arpenteur-géomètre n'a apporté qu'une vague précision, à savoir que le terrain était partiellement protégé.

    « La question normale à se poser est: ''Où se situe la limite en question?'' Je consulte le plan et, malheureusement, à partir du document que vous me présentez, je ne vois pas la limite entre la zone verte et la zone blanche », admet Pierre Richer, qui affirme que l'on aurait dû la voir, selon les règles de l'Ordre.

    Une vérification omise qui coûte cher

    Cette omission de l'arpenteur-géomètre a intrigué Me Renald Thibeault, le notaire du couple qui voulait acheter la maison d'Alain. Comment a-t-il découvert que la maison était en zone verte? En vérifiant auprès de la Commission de la protection du territoire agricole. « Cette vérification a pris 15 minutes », dit-il.

    Malheureusement pour Alain, son propre notaire n'a pas fait cette vérification. Il a donc établi un contrat de vente pour une maison en situation illégale.

    « Ça me met en colère de devoir payer pour une situation qui ne vient pas de moi! » fulmine Alain.

    Incapable de payer l'hypothèque de deux maisons, il a entrepris de démolir celle de Saint-Alban, démolition qui devait être complétée le 1er novembre, et il a mis une croix sur son rêve de vivre à la campagne.

    « Quand tu occupes deux emplois pendant cinq ans pour avoir quelque chose et que tu te retrouves avec rien, tu as l'impression d'avoir été volé! »

    En conclusion

    Les notaires ont l'obligation de remettre des titres clairs. Mais c'est au notaire lui-même de décider jusqu'où pousser sa recherche avant de vous remettre ces titres!

    Seul un juge peut décider si le notaire a commis une faute. Alain peut donc poursuivre son notaire, mais aussi l'arpenteur-géomètre et le vendeur.



    Hyperliens
    Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles

    Commission de protection du territoire agricole du Québec

    Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec

    Chambre des notaires du Québec



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