Émission 235

Le mardi 21 janvier 2003


Livraison de condos : que vaut un contrat préliminaire ?




Cette année, au Québec, c'est la course folle pour l'achat d'une maison. C'est encore plus fou dans la région de Montréal. Dans certains coins populaires, comme aux abords du canal Lachine, les terrains et les condos se vendent comme des petits pains chauds. Pour certains nouveaux propriétaires, c'est le bonheur, un rêve enfin réalisé. Pour d'autres, c'est une toute autre histoire.



Les faits


« 
Je ne sais plus quoi faire. Je suis dans la rue, mes meubles sont entreposés. Il me reste un an à attendre. »

Depuis le 15 juin dernier, un citoyen de 53 ans ne vit plus comme la majorité des citoyens de ce monde. Sa maison de Greenfield Park est vendue et son condo aux abords du canal Lachine est loin d'être prêt. Or, ce n'est pas du tout le choix de vie que monsieur avait en tête. Ses enfants partis et sa maison devenue trop grande, il croyait avoir déniché le condo et l'emplacement idéal : « J'ai adoré le site tout de suite : l'eau est belle, la piste cyclable, le marché Atwater. […] C'était un site extraordinaire pour moi, pour un gars de la banlieue qui s'en vient en ville ».

Novembre 2001. Le site extraordinaire de monsieur n'est qu'un terrain vague avec un bureau de vente sur roues. Le même mois, il choisit sur plans son condo situé au deuxième étage de l'édifice. Le prix fixé pour son quatre et demi : plus de 146 000 dollars. Date de livraison : presque un an plus tard, en septembre 2002.

Les évènements se précipitent pour le futur propriétaire. Il signe son contrat préliminaire d'achat du condo le 10 novembre 2001, vend sa maison et déménage au mois de juin suivant. Puisqu'il aménagera dans son condo à peine quelques mois plus tard (en septembre), il décide d'entreposer ses meubles.

Le lendemain de son déménagement, il réalise que le projet est en retard sur les prévisions du promoteur. En fait, aucun des travaux n'a encore été fait sur son terrain. Inquiet, il questionne l'entrepreneur. Celui-ci lui répond que la construction de son condo est prévue pour la phase 2 du projet domiciliaire. Donc, il ne sera prêt qu'en mai 2003.

* Peu de temps après, monsieur reçoit, comme les 23 autres propriétaires, une lettre du promoteur qui confirme en effet un retard de huit mois dans la construction, en raison d'une pénurie de main-d'œuvre spécialisée.

* Puis, pendant que monsieur se cherche un appartement et vit temporairement chez des amis, on lui annonce dans une deuxième lettre que son condo, en plus du retard, lui coûtera 11 000 dollars de plus, soit près de 12 000 dollars avec les taxes.

Rejoint au téléphone, le promoteur invoque la fluctuation des prix du marché : « On fait la vente de certaines unités depuis plus d'un an et demi. [Aujourd'hui], ce ne sont plus les mêmes coûts. […] Regardez ce matin dans le journal : ils ont annoncé que le prix des condos a grimpé de 30 % ! ».

L'article 5 du contrat préliminaire

En principe, un promoteur ou un entrepreneur ne peut modifier le prix stipulé dans un contrat préliminaire. Mais ici, le promoteur se sert des dispositions de l'article 5 du contrat préliminaire qu'il a signé avec son client pour tenter de justifier sa hausse de prix.


L'article 5 prévoit qu'en cas de force majeure, advenant par exemple une impossibilité d'obtenir des services ou des matériaux à des conditions raisonnables, le promoteur a le droit de hausser son prix de vente.

L'avocat du propriétaire, Me Claude Chamberland, estime que le promoteur interprète mal l'article 5 : « Impossibilité se rattache ici à l'énumération [suivante] : guerre, révolution, inondation, incendie, […]. Donc, on parle d'une impossibilité à obtenir des services. C'est donc plus qu'une simple difficulté qui entraîne une augmentation de coûts ».

Même à l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec (APCHQ), on affirme qu'un promoteur ne peut se servir de l'article 5 pour s'ajuster aux fluctuations du marché : « L'augmentation du marché, ce n'est pas ce qui est prévu par la clause 5. L'entrepreneur ne pourrait donc d'aucune façon justifier l'augmentation du prix de vente par le fait que le marché a fluctué », explique Me Martine Brodeur.


Le promoteur blâme le ministère de l'Environnement

Et comme si le promoteur n'avait pas assez de munitions pour justifier sa hausse de prix et les retards dans la construction, il s'en prend au ministère de l'Environnement (MENV). Il prétend que le projet immobilier est retardé en raison d'une exigence du MENV de décontaminer l'ensemble du terrain (puisqu'il est construit sur une ancienne meunerie) avant toute construction. Or, du côté du MENV, on affirme que le terrain est décontaminé depuis plusieurs mois et que les exigences ont été satisfaites.


En conclusion

Dans ce dossier, le promoteur semble bien loin d'une entente avec son client. Quant au propriétaire, il n'a pas l'intention de débourser le supplément réclamé par le promoteur et il a toujours du mal à admettre que le prix établi dans son contrat préliminaire ne soit plus valable.

Monsieur a des recours : il peut se présenter devant les tribunaux pour que l'entrepreneur respecte le prix stipulé dans le contrat préliminaire. En effet, même s'il est qualifié de « préliminaire », un contrat, c'est un contrat. De plus, advenant un retard dans la livraison de votre nouvelle demeure :

- Pour les édifices de 5 étages et plus avec plans de garantie de l'APCHQ (et non ceux de l'ACQ), le promoteur ou l'entrepreneur doit vous payer une pénalité de 50 dollars par jour, jusqu'à concurrence de trois mille dollars;

- Pour les édifices de 4 étages et moins, toute personne a droit à un dédommagement (car il existe une réglementation provinciale à cet effet) jusqu'à concurrence de 5,000$. Advenant le cas où l'entrepreneur est en retard et ne veut pas payer, le nouveau propriétaire peut toujours se tourner vers la cour des petites créances.

 

Hyperliens pertinents :

Association provinciale des constructeurs
d'habitations du Québec

Tél. : (514) 353-9960

Programme de réhabilitation des terrains contaminés en milieu urbain (Revi-Sols)
Ministère de l'Environnement

 

 




 


 

 

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