Mon royaume pour un toit, ou l'ampleur de la crise

Longtemps, le Québec a eu la réputation d'être une province où se loger était assez facile, assez peu coûteux. À l'échelle des grandes villes nord-américaines, Montréal offrait, il y a encore six ou sept ans, un marché du logement locatif attrayant, diversifié et abordable. Mais les choses changent, et pas toujours pour le mieux.

 

  • On estime que le marché du logement atteint un point d'équilibre lorsque le taux d'inoccupation se situe autour de 3 %.
  • Pour obtenir une aide gouvernementale de Québec au logement d'urgence, une communauté doit voir son taux d'inoccupation tomber à 1,5 % ou moins.
  • Chaque année, 10 % des locataires déménagent. Environ 40 % des familles canadiennes sont locataires, et cette proportion est plus élevée encore au Québec.

Pour la quatrième année de suite, les locataires ont vu arriver la fin de leur bail avec inquiétude dans les grands centres urbains du Québec et, dans une moindre mesure, dans les petites villes. Dès mai, la chasse au logement était ouverte, et les proies aussi rares que chères.

Il faut dire que le taux d'inoccupation (c'est-à-dire la proportion d'appartements disponibles) a fondu comme neige au soleil de juillet au cours des dernières années : à Montréal, de 1995 à 2001, le taux d'inoccupation est passé de 7 % à 0,7 %; à 0,8 % l'an dernier, il se situe actuellement à 1,1 %. Une tendance semblable s'observe, à des degrés divers, ailleurs dans la province.

À Montréal, comme dans d'autres régions du Québec, les services municipaux se préparent à affronter de nouveau la situation, bien qu'elle s'annonce meilleure que lors des années précédentes. L'aide s'organise pour les familles et individus qui ne peuvent trouver un toit ou qui n'ont pas assez d'argent pour le payer - car la crise du logement touche d'abord les gens à faible revenu.

Selon le FRAPRU, près de 60 % des ménages locataires qui consacrent un pourcentage trop élevé de leur revenu au loyer ont une femme comme principal soutien financier.

Les gouvernements ont longtemps jugé qu'un ménage ne devrait pas consacrer plus de 25 % de ses revenus au logement. Récemment, le gouvernement fédéral a élevé ce seuil à 30 %.

Les points chauds au Québec en matière de logement

Une balade exploratoire le long de la rue Saint-Hubert à Montréal, un 26 juin. Soudain, une pancarte À LOUER, en lettres grossièrement tracées, attire le regard des passants étonnés. Plusieurs s'approchent et lisent : rez-de-chaussée, à louer immédiatement. Pas d'animaux, non-fumeurs. 1400 $. Les passants reprennent leur chemin.

- Montréal. La métropole québécoise connaît une pénurie de logements locatifs, en particulier de logements bon marché (450 $ par mois et moins). En 2003, le taux d'inoccupation des logements était de 0,8 %; il a grimpé à 1,1 % cette année. Mais ce taux reste encore inférieur pour les logements au loyer de 600 $ et moins.

Inversement, le taux d'inoccupation des appartements de plus de 900 $ a grimpé à 3,5 % cette année. Les organismes d'aide aux démunis en concluent logiquement qu'il est de plus en plus difficile pour les moins nantis de se loger, alors que ceux qui ont plus d'argent arrivent à un peu mieux se débrouiller, surtout s'ils n'ont pas d'enfants. La situation ne serait pas à la veille de s'améliorer, si l'on se fie à Daniel Gill, professeur à l'Institut d'urbanisme de l'Université de Montréal. Celui-ci estime en effet que la moitié des logements connaîtront une hausse de loyer de 30 % à 50 % d'ici cinq ans. À Montréal, le loyer moyen a augmenté de 5,5 % entre 2001 et 2002.

À Montréal, sur chaque millier d'appartements, 6 sont à louer, et on estime qu'il en manque plus de 16 000. (2003)


Plus difficile encore en périphérie

Parmi les quartiers les plus touchés à Montréal, notons Rosemont, le Plateau Mont-Royal et Côte-des-Neiges. Cependant, on croit souvent à tort que la crise est à son plus fort au centre de Montréal. En fait, la situation est parfois pire en périphérie, notamment sur la Rive-Sud et à Laval.

À Longueuil, le taux d'inoccupation dans le locatif devrait atteindre
1 % cettte année - après 0,4 % l'an dernier, soit deux fois moins qu'à Montréal. Plusieurs autres villes signalent des difficultés, comme par exemple Saint-Jérôme, Saint-Eustache et Saint-Jean-sur-Richelieu, pour n'en nommer que quelques-unes.

Dans la région de Montréal, la pénurie dure depuis plusieurs années maintenant, mais on ne parle véritablement d'une situation de crise que depuis quatre ans. À la Régie du logement, on constate une forte augmentation des cas de reprise de logement: de 816 cas en 2000-2001, on passe à 2055 cas en 2002-2003, et ce chiffre ne rapporte que les reprises de logement qui sont contestées par les locataires.


- Québec. En 2003, la Vieille Capitale remportait la palme du plus faible taux d'inoccupation au Canada avec 0,3 %. Selon de récents sondages, une petite annonce pour un logement peut générer 300 appels, et plus de gens intéressés. En octobre 2003, la Société canadienne d'hypothèque et de logement n'identifiait que 300 logements inoccupés dans l'agglomération, toutes catégories confondues. Certains secteurs comme Sainte-Foy, Sillery, Cap-Rouge et Lévis atteignent carrément un niveau de 0 % d'inoccupation.

- Gatineau. La ville voisine d'Ottawa connaît depuis quelques années un problème de logement assez criant : le taux d'inoccupation y était de 1,2 % l'an dernier. Contrairement à d'autres municipalités pour lesquelles la crise atteint son sommet en juin et juillet, Gatineau vit la pénurie toute l'année. La proximité de l'Ontario, où les baux n'arrivent pas forcément à échéance en juillet, cause un afflux de gens qui ne se limite pas aux mois d'été.

- Ailleurs. Il n'y a pas que les grands centres qui sont touchés par la pénurie de logements : Le FRAPRU rapporte que des communautés de plus petite taille comme Saint-Jean-sur Richelieu, Joliette, Rivière-du- Loup et Granby ont également des problèmes.

Évolutions des taux d'inoccupation au Québec
  2002 2003 Prévisions en 2004
Gatineau 0,5 % 1,2 % 1,7 %
Montréal 0,7 % 1,0 % 1,5 %
Québec 0,3 % 0,5 % 1,0 %
Saguenay 4,9 % 5,2 % 4,6 %
Sherbrooke 1,8 % 0,7 % 1,4 %
Trois-Rivières 3,0 % 1,5 % 2,5 %
Ensemble du Québec 1,2 % 1,3 % N/D
(source : Ministère des Affaires municipales du Québec)

Plaintes pour discrimination

Face à la pénurie de logements, se plaignent les groupes de défense des locataires, les propriétaires ont la partie belle et peuvent se permettre de choisir, d'éliminer les candidats qui ne leur plaisent pas, parfois selon des critères discutables. Les associations de locataires rapportent dans ce contexte un nombre croissant de plaintes pour discrimination sur la base de l'origine ethnique, du sexe, du revenu, de la présence d'enfants.

Certains propriétaires peu scrupuleux exigent des frais supplémentaires, attendent la surenchère. Pourtant, à la Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse, on constate plutôt que le nombre de plaintes a baissé. Les comités de logement, eux, estiment que les gens ne veulent que trouver un logement et qu'ils font peu de démarches pour se plaindre.